コロナ対策 不動産投資 賃貸

新型コロナウイルスの影響による、今後の不動産投資・賃貸はどうなるのか?最新の不動産投資・賃貸の情報をお届けします。

大家さんへ!コロナウィルスの影響で今後はこうなる!

新型コロナウィルスの影響は留まることを知らず、日に日に感染者が増えております。
感染者の収束が見えて来ない限り、経済への打撃は計り知れなく、東京商工リサーチのアンケートで4,621社にこの状況がいつまで続いたら決済(資金繰り)が心配ですかという質問に、約4割が3ヵ月以内と回答されております。
個人でやっているお店なども合わせたら、パーセンテージはもっと上がるはずです。
自粛要請された形で外出する人はさらに減り、飲食店や観光業を経営されている方・お勤めさている方はすでに深刻な状況です。
札幌だとススキノの夜は閑散としており、大通地下街もシャッター街のようになっています。
飲食店・観光業などの取引業者にも波及し、最終的には不動産大家さんにも不況の波が押し寄せてきます。
それは何かをご説明していきます。

~~~  紹介内容  ~~~
① 家賃滞納問題?
② 夜逃げ?
③ 家賃の相談を受けた場合?
④ 家賃下落?
⑤ 不動産仲介業者の時短?
⑥ 保証会社の倒産?
⑦ 地方からの入学・転勤が減る?
⑧ 金利が下がる・格安収益物件?

① 家賃滞納問題?…

テナントビルであればすでに家賃滞納が始まっており、家賃何割かの免除の措置を取っている大家さんはすでにいらっしゃいます。
4月21日の新聞に、テナントの家賃支払い軽減策の法整備を検討していると載っておりましたが、スピード感を持ってやってもらいたいです。

住宅のアパート・マンションの家賃もコロナの影響で、自宅の家賃が支払い出来ない状況になる確率が今よりも間違いなく上がっていきます。
このままであれば、非正規雇用の方や派遣の方は職を失う方が増え、正規雇用でも収入が減収・職を失う方も出てきます。
保証会社を利用して契約している入居者さんだと家賃滞納しても対応できますが、保証会社利用してない場合、督促しても収入が無いため家賃を取れないことが起こり得ます。

今後の入居者に関しては大家負担でも保証会社必須にすることが大事です!
連帯保証人を付けたとしても、いざとなると当てにならないことがよくあります…。

② 夜逃げ?…

個人的には聞かなくなった言葉「夜逃げ」ですが、家賃支払い出来ず増える可能性があります。
夜逃げ後の処理は本当に大変です。
例えば置いていった荷物を処分すると、夜逃げした者から損害賠償を求められたら大家さんが負けてしまう不合理さ…。
せめて夜逃げするなら、綺麗な状態で逃げて欲しいです。
家賃滞納し始めて連絡が取れなくなってきたら、その部屋を定期的に巡回しに行き、コンタクト取れる状態を常に保っておくというのが大事になります。

③ 家賃の相談を受けた場合?…

収入が無いため家賃の減額や免除を相談してくる入居者さんが出てくると予想されます。
相談の連絡があるだけでも、その入居者さんは良い方だと思います。
資金繰りが大変だから、家賃なんて後回しで良いんだという考えの方は結構いて、何も連絡来ずに家賃滞納をし始める人がおります。
その考えは全くダメで、大家さんにも生活があり、その家賃収入で銀行に返済している方がたくさんおります。
大家さん次第で入居者さんの家賃支払いを多少待ってくれる場合もありますが、大家さんから銀行への借入返済については銀行は待ってくれません。

収入が途絶えてしまった入居者さんから連絡受けた場合は、「失業保険」・「住居確保給付金」など今現在(4/21時点)、札幌市内でも条件ありますが受け取れる制度をまずは紹介してあげましょう。

大家さんの資金繰り状況によって、その入居者さんと話し合いで歩み寄る形でも良いかと思いますが、一人の家賃を免除することで他の入居者に知れ渡ったとなると、全員が免除して欲しいと最悪なケースも考えられます。
なので家賃支払いが今後厳しい方は、その価格帯に合った部屋に引っ越してもらった方が、心苦しいですけどお互いのためかもしれません…。

テナントビルで家賃免除や猶予措置をしている大家さんに対して、法人税・固定資産税などの支払いが1年間の猶予と、家賃免除で家賃収入が半減した場合は固定資産税の支払いを減らす優遇措置が導入されました。

④ 家賃下落?…

経済不況となり、一気に家賃が下がることはないと思いますが、今の家賃帯から下げていかないと、収入が減っているため空き室が埋まらないことが考えられます。
選択肢として、「家賃を下げるか」 or 「家賃下げないで設備やリフォームで入居率を上げる」かのどちらかです。
後者の方が後々のことを考えてもおススメなのですが、どちらにしても価格帯は下げて行かなければいけない状況になるかと思います。
築浅でもなく、部屋が空いたままで家賃も下げないとなると、恐らくずっと空き室です。

リーマンショック後から景気が上向くまでに3年半程度掛かってますが、リーマンショックの影響を受けたのは金融業・製造業・サービス業などと言われており、私は当時何の実感もしませんでした(;^_^A
今回は一部の業界だけではなく規模が全く違うため、家賃価格帯が正常に戻るのに3~5年くらい続くのではと思います。

⑤ 不動産仲介業者の時短?…

札幌市内の大手不動産仲介業者もコロナの影響で勤務時間短縮となりました。
賃貸住宅メインの不動産仲介業は4月中旬以降から業務量が減るため、健康面も考えると良いタイミングだったと思います。
これを機に他の仲介業者も時短となったりすると、夕方以降の空き室の案内が減ることになります。
空き室の鍵を仲介業者に預けている場合だと、営業時間が短いため鍵を取りに行くことが不便となり、さらに案内が減ることも考えられます。
なので、空き室には「キーボックス」をぶら下げるか「スマサポ」の導入がこれからは必須かと思います。

アパート・マンションの管理を管理会社に任せていて、その管理会社が時短を導入しているのであれば、住民にきちんと時短の周知をしているか確認することをお勧めします。
ズボラな管理会社だと周知忘れしていることもあり、そういった小さい不満が積み重なると退去に繋がることもあります。

⑥ 保証会社の倒産?…

保証会社の利用が増えると、保証会社側は収入が増えて良いかと思われますが家賃滞納の負担も増え、保証能力が無い保証会社であれば倒産するケースが出てくると予想されます。
約10年前に保証会社の数社が立て続けに倒産しました(明功・リプラス・ウィル賃貸保証)
倒産すると厄介なのが、引継ぎ先を探さなければいけない・引継ぎ先の初期費用を誰が負担するのか・次の保証会社で審査が通らないなど結構面倒なので、大手の信頼できる保証会社利用をお勧めします。

⑦ 地方からの入学・転勤が減る?…

コロナの影響ですでに転勤などの異動が延期になっている状況です。
常連の法人の異動先を用意している大家であれば、本来の売上を見込めなかったはずです。
来年の入学シーズンでは、コロナ問題で希望の大学ではなく、地元の大学で受けるという方が増えて、地方から来る学生が減ることもありえます。
そうなると、学生向けのアパートを所有している大家さんは来春は覚悟する必要があります。

⑧ 金利が下がる?格安収益物件?…

今でも金利は低いのですが、不況によりさらに金利が下がると予想されます。
景気不況で売買自体は減り、買い控えが続きますが価格が下がるため投資家はチャンスです!
不況のあおりで現金化したく収益物件がポンポン出てくるようになりましたので、利回りが良い格安物件を探すアンテナを常に張っておいた方がいいです。
買い時は恐らくここ2~3年で、売り時は5~6年後にまた波が来ると思います。
悪いことばかりではないです。
ピンチがチャンスです!

 

 

 

 

 

不動産業業界は、飲食店・観光業などよりはコロナの影響はまだそれほどでもありません。
コロナが終息すれば、飲食店などは通常に戻るのは早いと思いますが、不動産はすぐに部屋が埋まるものでもないので、正常に戻るのは遅いです。
住宅購入や収益物件の買い控えが予想され、売買をメインでやっている不動産業者は1~2年間は厳しくなってくると思います。
恐らく、来年は潤沢な資産家は買い時となり、再来年あたりから経済も戻りつつありさらに買い時で、今までの経験からその5~6年後には売り時が来ると思われます。
何にせよ、早く終息してもらいたいと祈っておりますし、最前線で戦っている医療機関への防護服・マスク・手袋・人工呼吸器を充分に手配してもらいたいです。
民間にはマスクの普及・PCR検査が容易に出来るようになること、アビガン投与が問題ないのであれば早急に対応してもらいたいです。
経営者は確かに厳しいですし、生活も掛かっております。ですが命が一番大事です!
不要不急の外出は控えて感染者を増やさないことが、元の生活に戻す第一歩です。
それと仕事のやり方を変える転機で、ピンチをチャンスに変えることが出来る人は、今後どんなことがあっても強い経営が出来るかと思います。

必ず終息の向こうには希望があります!
みんなで乗り越えていきましょー(^-^)/

 

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そのレポートをもとに管理会社と打ち合わせすることにより空室が埋まっていくことに繋がれば大変幸いでございます。

大家さんのための物件調査レポート

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