2023年に入るとコロナが収束して、以前のような生活を取り戻しつつあります。
これから紹介する内容はコロナ過の2020年4月に書いたものです。
当時の様子が少しでも伝われば幸いです。

新型コロナウィルス感染者が増えて続けて、現状収束するようには見えません。
経済も大打撃を受けており、その中で不動産の賃貸について今後どう影響していくかを私なりに書かせていただきました。
不動産、賃貸に興味がなくても分かりやすい内容となっておりますので、今後のお部屋探しの参考にしてくださればと思います。

① 賃貸のテナントが閉店したら？…

コロナの影響で外出する人が減り、さらに緊急事態宣言も発令され飲食店・観光業は特に大打撃を被っております。
影響を受けているのは飲食店・観光業だけではありませんが、このままではテナント借りている方は家賃を払えない方が多数出てきます。
この売上が見込めない状況だと、メニューを減らし仕入れは最小限に、人件費は時給のパートであれば今の状況を理解してもらい出勤を少なくして人件費を削り凌ぐしか方法はありません。
コロナ問題が長引けば長引くほど、企業・そのお店の体力勝負となってきます。
この状態が続くと、家賃の不払い・退店が相次ぐ　→　大家は家賃収入が入らない。
働き場所が無くなると、店舗オーナー・従業員も収入が無くなり、自宅の家賃や住宅ローンも支払い出来なくなる方が出てきて、経済の悪化を招き、負のスパイラルとなります。
自治体で家賃補助や、テナントオーナー側で家賃の減額や免除、支払いを後回しにする柔軟な対応をしているところもあります。
2020年4月、イオンの専門店で売上が落ち込んでいるところは家賃の減額で経営を支援するというニュースも出ておりました。
住宅と違い、テナントは空くと次の出店まで時間が掛かるのと、この状況で新たに出店するという企業や個人事業主は中々出てこないため、空くよりは家賃減額して何とか経営を続けて欲しいという狙いもあります。

② 保証会社必須が急増？…

コロナの影響→不況で、家賃滞納が昨年よりも増えるかと思われます。
家賃の滞納率は5～10％弱と言われてます。
今後の賃貸借契約(住居・テナント)は家賃滞納を防ぐためにも、大家・管理会社としては保証会社を利用するところが急増するでしょう。
保証会社と契約すれば、大家はとりあえず家賃の滞納について頭を悩ませなくて済みます。
保証会社必須となれば、審査が通らない方に関しては住みたい部屋を選ぶ際に選択肢がかなり狭まるのと、新たに事業を開始したいが審査が通らないため店を持てないということになります。
テナントに関しては現状、借り手側が大企業でない限りほとんどが保証会社必須の条件が多いです。

③ 保証会社の審査が通らない方は？…

保証会社の審査が通らない理由は絶対に教えてくれないのと、審査項目も教えてくれません。
よく言われている審査項目としては、カード・キャッシング・消費者金融・携帯料金・家賃の滞納履歴がある場合や職業が安定していない方、起業して間もない方など。
収入から家賃の支払に無理がある場合も審査が通らないこともあります。
テナントに関しては、ほとんどが保証会社必須でこれからはさらに利用率が高くなります。
そのため、起業して出店したくても審査が通らない方は、相当与信のある連帯保証人を付けた上で、保証会社利用しなくても良い数少ない物件を探すしかないかと思います。
アパートマンションは今のところ保証会社必須でない物件を探すのはまだ容易ですが、数が少なくなっておりこれからはさらに少なくなってくると予想されます。
今後、保証会社必須でない物件だと、何らかの理由で空き室が多く、とりあえず入居者を入れたいなどが挙げられます。
それと高齢者の方で保証会社の審査が通らない方は、引っ越し先を探すのにさらに厳しくなります。
物件の選択肢はかなり少なく、こればかりは不動産業者もどうすることは出来ないです。

④ 保証会社の倒産？…

保証会社の利用が増えると、保証会社側は収入が増えて良いかと思われますが家賃滞納の負担も増え、保証能力が無い保証会社であれば倒産するケースが出てくると予想されます。
約10年前に保証会社の数社が立て続けに倒産しました(明功・リプラス・ウィル賃貸保証)
普通に考えると家賃滞納立替分に対して、収入が追い付かなかったと考えられます。
倒産すると厄介なのが、保証会社の引継ぎ先を探さなければいけない・引継ぎ先の初期費用を誰が負担するのか・次の保証会社で審査が通らないなど結構面倒です。
前職時代に明功さんを利用していた入居者様が2件ありまして、手続きがスムーズに行かなかったのを微かに覚えております。
今後は保証会社の初回費用や更新料が上がるか可能性もあります。

⑤ 地方からの入学・転勤が減る？…

コロナの影響ですでに転勤などの異動が延期になっている状況です。
常連の法人の異動先を用意している大家であれば、本来の売上を見込めなかったはずです。
来年の入学シーズンでは、コロナ問題で希望の大学ではなく、地元の大学で受けるという方が増えて、地方から来る学生が減ることもありえます。
そうなると、学生向けのアパートを所有している大家は来春、覚悟する必要がありますので努力・工夫を今からしておきましょう！

⑥ 引っ越し・退去が減る？…

この状況下で収入が増える方は限られ、生活に不安を募らせ余計な出費を控えるようになると考えらえれます。
そのため、本当は引っ越ししたいけど我慢するという方が増えて、学生以外の退去は減ると私は思っております(契約時の初期費用や引っ越し代がネックとなる)
大家からすると良いことですが、部屋が空いた場合は次の入居者が見つけづらいデメリットがあります。

⑦ 住宅設備機器・建材の調達遅れ…

コロナの影響で住宅設備機器・建材の調達遅れが出始めて品薄の状態に実際になっております。
賃貸で住まれている方からすると、例えばウォシュレットが壊れたから交換して欲しいとお願いしても物がすぐに入って来ないため、日数が掛かってしまうこともあります。

不動産業業界は、飲食店・観光業などよりはコロナの影響はまだそれほどでもありません。
コロナが終息すれば、飲食店などは通常に戻るのは早いと思いますが、不動産はすぐに部屋が埋まるものでもないので、正常に戻るのは遅いです。
今回は賃貸に関連することを書きましたが、住宅購入や収益物件の買い控えが予想され、売買をメインでやっている不動産業者は1～2年間は厳しくなってくると思います。
恐らく、来年は潤沢な資産家は買い時となり、再来年あたりから経済も戻りつつありさらに買い時で、今までの経験からその5～6年後には売り時が来ると思われます。

何にせよ、早く終息してもらいたいと祈っておりますし、最前線で戦っている医療機関への防護服・マスク・手袋・人工呼吸器を充分に手配してもらいたいです。
民間にはマスクの普及・ＰＣＲ検査が容易に出来るようになること、アビガン投与が問題ないのであれば早急に対応してもらいたいです。
経営者は確かに厳しいですし、生活も掛かっております。ですが命が一番大事です！
不要不急の外出は控えて感染者を増やさないことが、元の生活に戻す第一歩です。
それと仕事のやり方を変える転機で、ピンチをチャンスに変えることが出来る人は、今後どんなことがあっても強い経営が出来るかと思います。

必ず終息の向こうには希望があります！
みんなで乗り越えていきましょー(^-^)/

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Akari Estate株式会社
代表取締役　佐藤 幸三
札幌市豊平区平岸4条3丁目5番8号　カプリス豊平公園1F
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