賃貸住宅の退去トラブルを防ぐには、入居時の状態を写真で記録し、不具合は早めに管理会社へ伝え、退去時には請求内容を明細で確認することが大切です。

「入居前からあった傷なのに修繕費を請求された」「掃除をしたのに清掃費がかかると言われた」など、退去費用について戸惑うことがあります。

札幌市豊平区平岸のAkari Estate株式会社にも、退去時の原状回復に関するご相談が寄せられます。この記事では、実際に受けたご相談と国土交通省などの公的資料をもとに、入居時からできる対策を紹介します。

執筆：Akari Estate株式会社 代表取締役 佐藤 幸三

1．原状回復とは？借主がすべて負担するわけではありません

原状回復は、借りた部屋を新品の状態に戻すことではありません。通常の使い方による傷みや、年月の経過による劣化は、原則として借主が修繕費を負担する対象から除かれます。

一方、不注意で付けた傷や、手入れ・連絡を怠って広がった損傷などは、借主負担になることがあります。

上表は一般的な整理です。国土交通省のガイドラインは判断の参考となるもので、個別の費用負担を自動的に確定するものではありません。また、契約書に記載があれば、どのような特約でも有効になるわけではありません。

出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

2．入居時のチェック表と写真を残す

できれば荷物を運び込む前に、部屋全体と気になる箇所を撮影しましょう。管理会社から「入居時チェック表」などを渡された場合は、提出期限までに記入して返送します。

見落としやすい場所も確認する

• 壁紙の汚れ・剥がれ・穴・継ぎ目
• 床の傷・へこみ・変色
• 押し入れやクローゼットの内部・天井
• ドア・窓・網戸の傷や開閉状態
• キッチン・浴室・トイレの汚れや水漏れ
• 備付け設備の動作と付属品の有無

壁紙や床が張り替えられていないように見える場合も、その状態を残してください。ただし、見た目だけで張替え時期を断定せず、「この位置に変色がある」など、確認できた事実を記録します。

写真は「全体」と「接写」をセットで保存

傷だけを大きく撮影すると、どの部屋のどの位置なのか分からなくなることがあります。部屋全体、傷の位置が分かる写真、接写の順で残すと説明しやすくなります。

• 撮影日時が残る元の画像を保存する
• 部屋名・位置・気づいた日をメモする
• スマートフォンの故障や機種変更に備えてバックアップする
• チェック表は提出前にコピーや写真を残す
• 管理会社へ送信したメール・添付写真・返信を保管する

チェック表がない場合は、自分で一覧を作り、管理会社が指定するメールや連絡フォームなどで共有しましょう。目的は相手を警戒させることではなく、入居時点の状態について双方の認識をそろえることです。

3．タバコのヤニ・臭いによる費用負担

喫煙によって壁紙にヤニが付着したり、室内に臭いが残ったりした場合は、通常の使用による汚れとは区別され、清掃・消臭・張替えなどが借主負担になることがあります。

ただし、「タバコを吸ったら、すべての工事代を無条件で全額負担する」という意味ではありません。実際の汚損範囲、工事の必要性、壁紙などの経過年数、契約内容を確認する必要があります。

換気扇の下やベランダなら問題ない、とは限りません

換気扇の下で喫煙しても、ヤニや臭いが室内に残ることがあります。ベランダや共用廊下は、建物のルールで喫煙が禁止されている場合があり、煙や臭いによる近隣トラブルにもつながります。

契約上の禁煙条件や管理規約を確認し、認められた喫煙場所を利用してください。

壁紙の「6年」は、退去費用全体が無料になる基準ではありません

国土交通省のガイドラインでは、壁紙について、6年で残存価値が1円となるよう負担割合を考える目安が示されています。基本的には壁紙の施工・張替えからの経過年数を確認します。

壁紙の「6年」という目安が、床や設備すべてに当てはまるわけではありません。例えば、国土交通省のガイドラインでは、フローリングの部分補修は原則として経過年数を考慮しない扱いが示されています。部材や補修方法ごとに確認しましょう。

一方、消臭や清掃などは張替え費用とは別の検討が必要です。「6年住んだからすべて無料」「材料が古くても工賃は必ず全額負担」と一律に判断せず、請求項目ごとに説明を求めましょう。

出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」関連資料（PDF）

4．引っ越しの搬入・搬出による傷を防ぐ

家具や家電を運ぶ際は、室内の壁・床・ドアだけでなく、共用廊下やエレベーターにも注意が必要です。引っ越し業者に依頼する場合も、破損が起きないとは限りません。

• 大型家具が玄関・廊下・階段を通るか事前に測る
• 床や壁の角を傷つけないよう養生する
• 重い家具を床の上で引きずらない
• 搬出前と搬出後に、室内や通路の状態を確認する
• 業者による傷に気づいたら、写真を撮り、その場で担当者へ伝える

破損が起きた場合は、管理会社と引っ越し業者に連絡し、補修方法や補償の扱いを確認しましょう。自己判断で塗装や補修をすると、かえって状態を悪化させる場合があります。

関連記事：札幌の引っ越しでやること一覧・手続きチェックリスト

5．退去前の清掃とクリーニング費用

「退去後に業者が清掃するから、掃除をしなくてよい」と考えず、日常的な清掃と、荷物を出した後の清掃を行いましょう。汚れを放置して落ちにくくすると、追加の作業が必要になることがあります。

• 床の掃除機掛けや、素材に合った拭き掃除
• キッチンの油汚れや食品くずの除去
• 浴室・洗面台・トイレの通常の清掃
• 収納内やベランダのごみの片付け
• 私物・ごみ・不要な家具を残さない

強い薬剤や研磨剤で設備を傷めないよう、製品表示に従ってください。異なる洗剤を混ぜて使用しないことも大切です。

掃除をすれば清掃費がなくなるとは限りません

退去時のクリーニング費用について有効な特約がある場合は、自分で掃除をしても契約上の費用が発生することがあります。一方、特約の記載があるだけで、すべての請求が当然に認められるわけではありません。

入居時にも清掃費を支払っている場合は、それが「入居前の清掃代」なのか「退去時の清掃代の前払い」なのかを確認してください。契約書や初期費用明細と照合し、今回の請求と同じ作業に対する費用ではないか、説明を求めましょう。入居時と退去時の両方に請求があるという事実だけで、二重請求かどうかを決めつけないことが大切です。

対象となる作業・金額・契約時の説明・既に支払った費用との関係を確認しましょう。担当者への印象がよいかどうかではなく、契約と実際の状態に沿って精算することが基本です。

参考：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」Q&A

6．設備の不具合は早めに連絡する

水漏れや建具の不具合などに気づいたら、入居から何か月経過しているかにかかわらず、早めに管理会社へ連絡してください。

「入居後1～2か月なら必ず無料」「電球やパッキンなら必ず借主負担」といった共通ルールはありません。設備か私物か、故障の原因、契約上の取扱いなどを確認します。

国民生活センターは、賃貸住宅の使用に必要な修繕は原則として貸主側に義務があると案内しています。ただし、借主の使い方が原因の損傷などは、負担が異なる場合があります。

小さな不具合でも放置しない

例えば、ドアの建付けが悪くなって床に擦れるようになった場合、そのまま使い続けると傷が広がることがあります。水漏れも、床や階下への被害につながる可能性があります。

札幌の冬は、窓まわりの結露やカビにも注意しましょう。換気や拭き取りをしても改善しない場合は、建物・設備の状態を含めて管理会社に相談してください。

連絡するときに伝える内容

• 不具合に気づいた日時
• どの設備の、どの部分に問題があるか
• 水漏れ・異音・動作不良などの具体的な症状
• 写真や動画
• 使用を止めているか、被害が広がっているか

緊急の場合は電話で連絡し、落ち着いてから内容をメールなどでも残すと、行き違いを減らせます。修理や設備交換を手配する前に、管理会社へ対応方法を確認しましょう。

出典：国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブルにご注意！」

7．退去立会い・請求明細で確認すること

退去立会いでは、入居時の写真やチェック表を見ながら、傷・汚れの場所と状態を確認します。

書類に署名する際は、室内の状態を確認するだけの書類なのか、費用負担や金額に同意する書類なのかを確かめてください。不明な箇所は説明を求め、納得できない内容については、その点を明確に伝えましょう。

署名した書類は控えを受け取り、難しい場合は撮影して保管しましょう。未確定の費用や確認中の項目がある場合は、その旨も記録に残してください。

請求額に疑問があるときは、連絡を放置せず、どの項目について確認したいかを具体的に伝えます。契約書、入居時の記録、請求明細をそろえると相談しやすくなります。

管理会社への確認文の例

退去費用の明細を確認しました。壁紙の張替えについて、対象箇所、借主負担とする理由、施工・張替え時期、経過年数を踏まえた負担割合をご説明いただけますでしょうか。入居時の写真も添付いたしますので、あわせてご確認をお願いいたします。

話し合いで解決しない場合は、消費者ホットライン「188」や札幌市消費者センターへ相談できます。法律上の判断や紛争対応が必要な場合は、弁護士などへの相談も検討してください。

8．賃貸の退去費用に関するよくある質問

Q．入居時チェック表がなくても、写真を撮った方がよいですか？

A．撮影しておくことをおすすめします。部屋名・位置・気づいた日を記録し、管理会社へ共有した内容と返信も保管しましょう。

Q．入居前からある傷の修繕費も、支払う必要がありますか？

A．原則として、入居前からある傷は今回の入居者が生じさせた損傷とは区別します。請求された場合は、入居時の写真やチェック表を示して、請求理由を確認してください。

Q．6年以上住めば、壁紙や清掃の費用はすべて無料ですか？

A．すべて無料になるわけではありません。壁紙の経過年数による負担割合と、清掃・消臭などの費用は分けて確認します。契約内容や損傷の原因によって判断が異なります。

Q．退去前に掃除をすれば、クリーニング費用を払わずに済みますか？

A．掃除をしただけで必ず免除されるわけではありません。クリーニング特約の内容・有効性や実際の汚れの状況を確認します。日常の清掃と退去前の片付けは行いましょう。

Q．入居直後に設備が壊れた場合は、必ず無料で直してもらえますか？

A．一律に無料とは限りません。設備か私物か、故障の原因、契約内容などによって異なります。まず管理会社へ症状を伝え、修理方法と費用負担を確認してください。

9．参考にした一次情報・相談窓口

制度や一般的な考え方は、以下の公的資料を確認しています。当社の相談事例は、本文中で公的資料と区別して紹介しています。

• 国土交通省：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
• 国土交通省：原状回復ガイドラインQ&A
• 国土交通省：原状回復ガイドライン関連資料（PDF）
• 国民生活センター：賃貸住宅の原状回復トラブルにご注意！
• 札幌市：消費生活相談窓口

札幌市消費者センターの相談用電話：011-728-2121
消費者ホットライン：188

情報確認日：2026年10月22日。個別の費用負担は、契約内容、特約の有効性、損傷の原因・程度などによって異なります。

退去時の安心につながるのは、入居時からの記録です

退去費用のトラブルを減らすためには、入居時の記録、日頃の手入れ、不具合の早期連絡が役立ちます。

「写真を残す」「管理会社と共有する」「請求の根拠を確認する」という3つを意識して、貸主・借主の双方が状態を確認できるようにしておきましょう。

【札幌の暮らしを知っている、不動産会社】

Akari Estate株式会社は、札幌市豊平区平岸にある不動産会社です。豊平・平岸・美園をはじめ、札幌市内全域の賃貸・売買を取り扱っています。

お部屋探しの際は、家賃や設備だけでなく、入居時の確認事項や退去時の費用についても、分からない点を遠慮なくご相談ください。

ご来店が難しい場合は、ご希望条件を伺い、LINEで物件資料をお送りすることも可能です。札幌市内の送迎についても、場所・日時をご相談ください。