賃貸借契約書の項目であまり馴染みのない、違約金や契約等の特約条項をご紹介致します。
地域によって慣習となっている項目もあり、聞いたことがないまたは何だそれ？と思うかもしれません(;^_^A
紹介する内容・特約条項は契約前に事前に不動産会社から説明を受けますが、予め予備知識または雑学としてでも結構ですので、参考にしていただければと思います(^-^)

 

 

① 短期解約金とは…

この短期解約違約金は敷金ゼロの物件に特約条項として記載されているのが多いです。
敷金ゼロで初期費用が安くなる分、当初の契約期間中に退去した場合は違約金が生じるという契約です。

例えばですが、
A.当初契約開始日から2年未満で退去した場合は賃料の1ヵ月分相当を「短期解約違約金」として貸主へ支払うこととする。
B.当初契約開始日から1年未満で退去した場合は賃料の2ヵ月分相当、2年未満で退去した場合は賃料1ヶ月分相当を「短期解約違約金」として貸主へ支払うこととする。
というような内容です。

Aはまだ1年未満であろうが2年未満でも賃料の1ヵ月分相当の違約金ですが、Bの場合だと何らかの理由で1年未満に引っ越ししなければいけない時は賃料の2ヵ月分の違約金は結構キツイです…。
Bのパターンで記載しているところは意外にあります。
それと、物件や管理会社によって、敷金ゼロでなくても短期解約違約金が記載されているのがあります。
短期解約違約金は敷金ゼロの条件が多くなったと同時にこの違約金の内容が増えました。

大家さんからすると短期で出られるとまた次の募集から部屋が決まるまでの時間が掛かることと、短期間の間で現状回復工事・美装をして経費も掛かることを考慮して増えたこともあります。
2年以上住めば、この短期解約違約金の呪縛から逃れられます。

契約時の重要事項説明でこの違約金に関しては必ず説明があります。

② 冬季解約違約金とは…

この冬期違約違約金は北海道に多く、道外ではあまり見かけないかと思います。

どんな内容かと言いますと、
例)11月1日〜2月28日までの退去となる場合は冬期解約違約金として賃料1ヵ月分相当を支払うまたは敷金を違約金として充当する。
始期日が12月であったり、終期が1月末日だったりする場合もございます。
これは、当初契約期間を過ぎても契約書上に記載されている冬季間で解約した場合は、冬季解約違約金を支払わなければいけません。
北海道の冬期間で退去された場合は、中々部屋が埋まらないということから、この違約金が出来たとされておりますが、入居者からすると引っ越しのタイミングを考えなければいけなくなります…。
借主からすると無い方が良いのですが、この冬期解約違約金が記載されいてる契約も結構あります。

③ 敷引きとは…

北海道ではまず出てこない「敷引き」。
関西方面、特に九州の地域に多く賃貸借契約で使われる項目となります。
退去した後の修繕費用に充てられる項目なのですが、敷金と内容は全然違って、敷引きとして納めた金額は一切戻って来ません。

例えばですが、
家賃１００,０００円・敷金３００,０００円・敷引き１００,０００円という賃貸借契約を交わしたとします。
退去時には、敷金３００,０００円-敷引き１００,０００円＝２００,０００円が手元に返ってくる形です。
退去後の部屋が綺麗であっても敷引き分は一切戻りません…。
敷引きの金額以上の借主負担の改修工事になった場合は、さらに請求されることになります。
(もしくは敷金から差し引き)
年々、初回費用ゼロ物件が増えていることもあり、この「敷引き」は減りつつあるようです。

④ 定期借家契約とは…

北海道でも僅かながら、「定期借家契約」として賃貸借契約を交わす物件もあります。
どのような内容かと言いますと、契約期間が満了したら契約終了。基本更新は無し。
なので、住んでいる方は契約期間満了と同時に退去する形となります。
貸主側を考慮した契約と考えて良いかと思います。
よくあるのが、転勤を命ぜられてマイホームを数年空けなければいけないとします。
転勤から戻ってきたら、またマイホームに住みたいとなった場合に、転勤の間は賃貸で貸しておいて転勤後には必ず退去してもらいたいという場合などです。
通常の賃貸借契約ですと、借主有利となり退去をさせたいとなっても法的に難しく、この定期借家契約は空き家対策の一環で出来ました。
必ず退去するということであれば、貸主側が貸しやすくなるということです。
借主からすると、契約満了となれば退去となるため不人気です(;^_^A
その分家賃が安い物件が多いと本州の方は言うのですが、北海道の僅かながらの物件の家賃を見るとそうは思えないです…。
北海道だとアパート・マンションよりもテナントの方がやや多いかも。
貸主と話し合いの上更新することも出来ます。
借主からすると、普通の賃貸借契約の方が良いですね(^-^)

 

 

 

 

 

色々と説明させていただきましたが、消費者契約法でいうと、短期解約違約金・冬期解約違約金・敷引きはちょっとグレーです(;^_^A
金額がかなり高額であれば問題となってくると思います。
それと、学生向けアパートに稀にあるの特約として、解約・退去する場合は2月末または3月15日で必ず退去というのもあります。
新入学生を入れたいために、退去日を決めている物件もあります。

仲介業者から説明は必ずありますが、違約金などがある場合は契約書の最後あたりに特約条項というのがあり、そこに記載されておりますので必ず目を通して不明な点があれば必ず聞きましょう！

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Akari Estate株式会社
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