あまり気持ちの良いタイトルではないですが、事故物件の定義が意外と曖昧な形で知られているかと思います。
瑕疵(欠陥や不具合)を抱えた物件を賃貸・売買する時は売主・貸主は告知義務を負います。
瑕疵については、物理的瑕疵・環境的瑕疵・法律的瑕疵・心理的瑕疵の4つがあり、今回は事故物件の心理的瑕疵について分かりやすくまとめてみました。

2021年の法改正までは、告知義務の定義が不動産業者からしても曖昧な部分がありました。
法改正後の国土交通省の【宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いについて】のガイドラインによると、事故物件の告知事項は、賃貸の場合3年間と言われています。
3年過ぎると告知義務は発生しません。
売買物件には告知義務の時効はありません。
なんでもかんでも告知義務があるという訳でないため、ここから少し細かくご説明致します。

 

 

〜〜 　①自然死は告知義務ではない　～～

自然死(病死・老衰)など部屋で亡くなられているケースは意外にあります。
この場合は告知義務に該当しないため事故物件ということになりません。
自然死について告知義務があると思っている方が多いかと思い、最初に書かせていただきました。

自然死以外にも告知義務しなくていいのが、
・日常生活による不慮の事故死(入浴中の溺死など)
・通常使用しない共用部分で死亡(自殺・他殺含む)

ただ遺体の腐敗が進んで特殊清掃や大規模なリフォームが必要になった場合は、物理的瑕疵・心理的瑕疵に該当する場合があります。
告知されず入居してからその部屋で前入居者が自然死で亡くなったと知った場合、気持ち良いものではありません。
告知義務が無いとされていても、あとで入居者とトラブル起きないように事前に伝えておいた方が無難です。

 

〜〜 　②告知義務が発生するケース　～～

a.自殺や他殺
b.事故により亡くなった
c.災害により亡くなった

上記3点が告知義務発生します。
ただ、その亡くなった場所によって告知義務が課されないことがあります。
賃貸・売買でその入居する室内で上記a～ｃが該当した場合はもちろん告知義務あります。

例えば、
例1)201号で自殺があったとします。
その下階101号には告知義務があるかというと、告知義務は発生しないのと、隣の202号にも告知義務はありません。

例2)201号前の共用廊下で他殺があったとします。
その共用廊下を普段使用する人が201号入居者だけであれば、201号だけに告知義務が発生します。

飛び降り自殺の場合は、落ちた場所によって告知義務が発生します。
部屋のバルコニーから飛び降りたとしても、その部屋に対しては告知義務が発生しません。
ちょっと複雑なのでここでは割愛させていただきます。

前項同様にある程度の年数は入居者に事前に伝えておいた方が、トラブル回避になるかと思います。

 

〜〜 　③借主・買主から問われた場合　～～

例えば、さきほどの普段使わない廊下で他殺があって事前に告知されていない場合に、借主・買主から事実を問われた場合には告知義務が発生します。

 

〜〜 　④その他　～～

社会的な影響の大きさなどから、借主・買主が把握しておくべき特段の事情があると宅建業者が判断した場合は、告知義務が発生します。
ちなみに心理的瑕疵については、亡くなった場合だけではありません。
例として、前の入居者がその部屋を風俗の場所として使用していた場合や暴力団事務所が近くにあるなどは、心理的瑕疵にあたります。

 

 

色々と書かせていただきましたが、健康・健全にお部屋を使用してもらい、当たり前ですが何事も無いのが一番です。
事故物件でもその部屋に新しい入居者が住んだ場合は告知義務が無くなります。
今回のガイドラインが法改正により細かくなったため、借主・買主がなんでもかんでも心理的瑕疵にあたるとして貸主を訴えた場合、このガイドラインが盾になってくれます。
とはいえ、義務が無くても年数が浅いうちは事前に告知された方が無難かと思います。

 

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