不動産投資 初心者 始め方

初心者のための不動産投資:基礎から始め方までわかりやすく解説します。

札幌の不動産投資で失敗しない5つのこと

私は札幌在住で不動産マンションアパートオーナーをしており、
実体験をもとに分かりやすく書かせていただきました。
書籍やインターネットなどで不動産投資のことを書かれているのはたくさんあり、私が書いていることも一度は見たことがあるよーと思うかもしれませんが、最後まで読んでいただければ大変幸いでございます。不動産投資に興味がある方やこれから実際に不動産投資を始めようとする方に少しでも参考になれば嬉しい限りです(^-^)

【 失敗しない5つのこととは 】
① 区分アパートより、一棟売りアパートを選ぶこと!
② 単身向け物件より、ファミリー物件を選ぶこと!
③ フル装備の物件よりは最低限の設備がある物件を選ぶこと!
④ 利回り優先で木造の物件よりも出来ればRC物件を選ぶこと!
⑤ 儲けが出たからといって安心しないこと!

①区分アパートより、一棟売りアパートを選ぶこと!

区分アパートはアパートの一室単位で購入して賃貸経営をすることで、価格的にも一棟売りよりは安く購入出来て不動産投資初心者にはとっかかりやすいかとは思います。
価格が安い分、家賃収入は当たり前ですが低いのと、ファミリータイプや駅近物件でない限り購入後に今度売却検討をしたときに中々売れない可能性があります。
現在住んでいるのが区分アパートマンションでローンが終わっていれば、その住んでいた部屋を賃貸し家賃収入を得て、自分は新しい部屋を購入または借りることも立派な不動産投資となります。
ローンが残った状態ですと、次に住むところの銀行融資受ける場合、意外にハードルが高いです。
現在のローンの残高、次に購入する価格にもよりますが…。
一棟売りアパートであれば、年数が経ち建物の価値が無くなったとしても土地は残ります。
アパート全体を経営する訳ですから、区分アパートよりも自由度が高く、家賃設定や空き室を埋めるための入居時費用などの設定の緩和や工夫、改修内装工事・新しい設備の導入など不動産オーナーとして視野が広がっていき、経営感覚が身についていきます。
部屋数も一つだけではないため、お客様(入居者様)も10人いればホント十人十色で色々な考えを持った方がいらっしゃるので良い勉強になります。その分心労もありますが(;^_^A。
管理会社に任せっきりで勉強をしない方や現地に一切行かない方、大家だからと言って上から目線でものをいう方は辞めておいたほうが良いかと思います。

②単身向け物件より、ファミリー物件を選ぶこと!

札幌市内の単身向けの物件は飽和状態となっており、築年数が古くなるにつれ立地条件が良くないと家賃設定を下げていかなければ築浅物件に勝てなくなり、空き室を中々埋めづらい状況に陥ることがあります。
最近では古いワンルームの物件ですと、家賃が15,000円というのもあり、私が学生時代だったら絶対借りるのになぁという物件もあります(笑)
それでも空いているということは、単身向けの物件で立地条件が良くないと、後々厳しくなるということがわかります。古い物件でありがちな浴室・トイレが一緒だと不人気ですが、オシャレにリフォームすれば気に入ってくれるお客様はおりますので大家様の考え工夫次第だと思います(^^)
ファミリー物件であればきちんと管理・修繕していけば、家賃下落もそれほどなく、単身物件より出入りが激しくないためさらに安定した家賃収入を得られます!
とは言え、一棟売りアパート・マンションで元々ファミリータイプの物件は売りに出ているのが少なく、売主側も強気な金額を設定するため購入しづらくなってきております。
であれば単身向けで広めのタイプであれば、オシャレかつきちんと管理していけば近隣の他の物件に勝てる要素があり家賃下落の幅も小さく済みます。
最近の物件は狭い土地に少しでも部屋数を多くオシャレに作る、または印象を良くするために共用部分のスペースを広く取り、居住スペースが狭い物件が多いです。例えば居間6帖×4帖とか。
築年数が古くても居住スペースが広ければリフォーム次第で近隣のアパートマンションに勝ち、入居率を高く維持出来ることが出来ます。
部屋が広いデメリットとしては、退去後の改修工事代がその分高くなってしまいます。
損して得を取るという考えですぐ空き室が埋まるように水回りはもちろん壁紙などなるべくキレイにすることが次の収入に繋がります!
部屋がきれいだと仲介業者も案内してくれる回数が増えます。汚い部屋は仲介業者は案内しません。
一度そのようなイメージが付いたら仲介業者の足が遠のき、部屋が埋まるチャンスは無くなります。

③フル装備の物件よりは最低限の設備がある物件を選ぶこと!

これも私見ですが、例えばエレベーター2基ある築年数が30年の物件があるとします。
エレベーターの修理部品などは大体10年程度で製造中止となり、代替部品で何とか数年凌げますが、20年以上経つとフルリニューアルを業者様から勧められます。
階数にもよりますが、エレベーター1基につき600万円以上掛かり、2基あると1200万円掛かることになります。中古アパート買った途端にいきなり1200万円はきついですよねー( ゚Д゚)/
部屋にエアコンが付いている場合は、それだけ客付けが良くなるかと思いますが、エアコンが故障して取り換えとなった場合は1台につき約20万円の出費となりますし、メンテにも費用が掛かります。
お客様(入居者様)にはこの時代エアコンがあると嬉しい設備ですが、設備があればあるほど大家側には負担が掛かります。取り換えが約20万円となると、その部屋の家賃何ヶ月分になるでしょうか?
余裕があればエアコンに関してはこれからの北海道にも必要な設備ですが、冬は暖房設備などのメンテなどもあるため出来れば最低限の設備の物件が望ましいかと思います。
逆にテレビインターホン・LED照明・ウォシュレットは高価なものではなく、人気がある商品なので初めから設備として備えたいものです。

④利回り優先で木造の物件よりも出来ればRC物件を選ぶこと!

チラシで満室時利回り16%!!とか見ることがあるかと思いますが、詳細を見ると木造の築20年超えで立地も都心からやや離れた物件を見ることがあるかと思います。
利回りすげぇーと思って思わず問合せしてしまう時があるかと思います。その気持ちわかります!
自分もわかっていながら問合せを思わずする時があります(笑)
木造のアパートで築20年超えた物件は銀行融資が大変厳しいため、売る側も高利回りを謳ってなんとか売却しようとします。
ほぼ現金で購入されるなら構いませんが、木造で築15年超えている物件を購入するときは融資も厳しく、数年後にその物件を売却しようとしたときはかなり難しいため、最後まで持ち続ける覚悟が必要かと思って欲しいです。
なので木造の古い物件を購入するときは、立地など考えて購入してください。
その購入した古い木造の物件を購入したとして、家賃収入を得ながら10年後には解体してその場所に自分の家を建てるまたはアパートを建て替えるというプランを初めから持っている方であればまた別ですが…。
築20年超えた木造の物件を売却するときは、購入する側から見てその物件に相当な魅力があるのと、その方が資金にかなり余裕がある方でないと売れないです。
なぜなら木造の築年数が古い物件は先ほどのとおり、銀行融資が厳しいため現金を持っていないと購入出来ないからです。
出来れば利回り10%以上で構造はRCなどの木造以外であれば、銀行側も融資の相談を乗ってくれます。
それでも築年数が20年前後がラインかと思います。ただこれもなかなか売り物件がそう簡単に出てこないというのもあります。
現状、利回りが低いのが多いですが、利回りが低いのであれば、少しでも高くする方法は考え方次第であります( ̄ー ̄)ニヤリ

⑤儲けが出たからといって安心しないこと!

不動産投資は何もしなくても儲かると思っていると痛い目に合う場合があります。
ミドルまたはローリスクミドル(ロー)リターンくらいと思っていただければと思います。
経験の浅い方ですと家賃収入で手残りが増えていくと、そのお金を趣向品に使ってしまおうと考えてしまう時があります。
年間通して経営すればわかるかと思いますが、物件1棟だけではそう簡単にお金は残らない仕組みになっております。
ざっくりですが、家賃収入から△ローン支払い△改修工事△管理会社へ支払い△固定資産税、最後には確定申告後の納税があります。
空き室があればその分だけ減収となり、そう簡単に儲かると思わないで欲しいです。なので、手残りが増えても健全にまずは貯蓄しましょう!!

ではなぜ不動産投資が人気があるかと申しますと、
①不労所得
②安定収入
③相続対策
④これといった資格はいらない
⑤副業に適している…などがあげられます。

私は、不動産投資が出来て良かったと思うのが、
a.とりあえず収入が増えます
b.経営感覚が身に付きます
c.仲間が増えます(銀行・管理会社・仲介業者・工事業者など)
d.ちょっとしたマンション設備や改修工事の普段のチラシが資料となり知識になります。
e.オーナーとしての肩書がつくため一目置かれます(でも勘違いしてはダメです_(._.)_)
f.節税対策を考える時間が楽しくなるかも??(2年目からは基本利益が出るパターンが多いです)
などが色々あります。
あくまでも投資なのでうまくいかない時もあり苦労もありますが、衣食住のうちの一つで身近に感じられる部分が多々あり、私は楽しく勉強させてもらっています。

最後までお読みいただきまして、ありがとうございます!

 

まずは仲間づくりが大切です。
物件を紹介してもらう不動産仲介業者、その物件に融資してもらえる銀行、融資が下りたら登記手続きしてもらう司法書士、購入が決まったら管理会社、次に物件の改修工事を依頼する工事業者など色々繋がりが必要です!
苦労もありますがそれ以上の喜びがその先にありますよ(*^^*)
少しでも不動産投資について興味が湧きましたら、私まで気軽にご連絡いただければと思います(^-^)/

Akari Estate株式会社
代表取締役 佐藤幸三
札幌市豊平区平岸4条3丁目5番8号 カプリス豊平公園1F
TEL:011-598-0330/FAX:011-595-7170