札幌で賃貸のお部屋を探していると、募集条件に「保証会社利用必須」と書かれている物件を見かけます。「連帯保証人を頼めるのに必要なの？」「初期費用の保証料は何のために払うの？」と疑問に感じる方もいらっしゃると思います。

今回は、札幌市豊平区平岸で営業するAkari Estate株式会社（アカリエステート）の代表・佐藤幸三が、お部屋探しの現場での経験と、行政・保証会社の公式情報をもとに、賃貸保証会社の仕組みを整理します。

① 賃貸保証会社とは？家賃を立て替える仕組み

賃貸で利用する「保証会社」は、一般に家賃債務保証会社を指します。借主が家賃などを支払えなかった際に、保証契約に基づいて貸主へ立て替え払いを行います。この立て替えを「代位弁済」と呼びます。

1. 借主が保証会社へ申し込み、審査を受けます。
2. 審査結果や物件の条件を確認し、賃貸借契約・保証委託契約などを締結します。
3. 家賃などの滞納が発生すると、契約で定めた手続きに従って保証会社が立て替えます。
4. 保証会社は、立て替えた金額を借主へ請求します。

保証料は「家賃を払わなくてよくなるためのお金」ではありません。家賃が支払えなくなったときに、借主の負担を免除する保険とは仕組みが異なります。

貸主・借主それぞれにとっての役割

貸主には、家賃の未回収リスクや回収業務の負担を軽減できるという利点があります。ただし、保証対象・上限額・免責事項・請求期限などがあるため、すべての損失を無条件に保証する制度ではありません。

借主にとっては、身近に連帯保証人を頼める人がいない場合でも、入居を検討できる物件が見つかる可能性があります。家族に連帯保証人をお願いする負担を減らせる場合もありますが、保証料の負担と審査が必要です。

当社のお部屋探しでも、保証会社の利用を条件とする募集を見かけることが増えたと感じています。実際の利用条件は物件ごとに確認します。

② 保証会社・連帯保証人・緊急連絡先は何が違う？

緊急連絡先として登録されただけで、当然に家賃の支払い義務を負うわけではありません。連帯保証人として署名する場合とは区別して考えましょう。

また、「保証会社を利用する＝連帯保証人は絶対に不要」とは限りません。保証会社・貸主・プランによって、連帯保証人の併用を求められる場合があります。

連帯保証人を頼める方がいる場合も、募集条件が「保証会社利用必須」であれば、それだけを理由に保証会社を外せるとは限りません。

③ 保証会社にかかる費用は？初回・月額・更新時を確認

保証料は、保証会社や契約プランによって異なります。初回保証料には、計算対象となる月額合計の50％や80％とするプランもありますが、全国共通の料金ではありません。

家賃だけを計算の基準にするのか、管理費・共益費・駐車場代なども含むのかによって金額が変わります。最低保証料が設定されている場合もあります。

すべてのプランに上記の費用が同時にかかるわけではありません。「初回保証料は安いけれど毎月の費用がある」など、組み合わせが異なります。

初回保証料の計算例

更新保証料は、賃貸借契約そのものの更新料とは別の費用です。初期費用だけでなく、住む予定の期間に支払う保証関係費用の合計を確認すると比較しやすくなります。

例えば2年間住む予定なら、初回保証料に加え、24か月分の月額保証料・手数料と、その期間中に発生する更新保証料を合計して確認しましょう。

保証料は敷金のような預り金とは性質が異なります。解約時の返金の有無や、申込みを取りやめた場合の取扱いも、契約条件を確認してください。

保証料以外の費用については、賃貸借契約の初期費用についての記事もあわせてご覧ください。

④ 保証会社の審査では何を確認する？

保証会社の利用には審査があります。審査基準や必要書類は会社・プランによって異なるため、「この条件なら必ず通る」とは言い切れません。

申込みでは、本人確認情報、勤務先・収入、家賃、緊急連絡先などの確認が行われます。学生・新社会人・自営業の方などは、それぞれの状況に応じた書類の提出を求められる場合があります。

• 申込内容は正確に記入する
• 求められた本人確認書類や収入関係書類を用意する
• 確認の電話や追加書類の依頼に対応する
• 緊急連絡先には、登録することを事前に伝えて承諾を得る

信用情報や過去の家賃滞納はどう扱われる？

信用情報機関の情報を利用するかどうかは、保証会社の加盟状況や契約・同意内容によって異なります。過去の保証利用や支払いに関する情報の取扱いも、各社の個人情報に関する説明を確認する必要があります。

「すべての保証会社が同じ情報を見ている」「管理会社とのトラブルが何でも共有される」というわけではありません。また、クレジットカードなどの延滞がなければ必ず審査に通る、というものでもありません。

審査に通らなかった場合は？

審査に通らなかった理由を知りたい、というご相談もあります。ただし、審査基準や否決理由を開示しない保証会社もあり、不動産会社でも具体的な理由を確認できない場合があります。

その場合は、管理会社に別の保証会社を利用できるか確認する、予算や物件条件を見直す、といった方法を検討します。別の会社で審査を受けられるかは物件の条件次第で、再審査の承認を保証するものではありません。

保証会社を借主が自由に指定できるとは限らず、貸主・管理会社が指定する会社やプランから選ぶことが一般的です。保証会社の審査とは別に、貸主側の入居審査もあります。

⑤ 2020年の民法改正で変わった、連帯保証人の「極度額」

2020年4月1日に施行された改正民法により、賃貸借契約に伴う個人の根保証契約にも、極度額に関するルールが適用されるようになりました。

「根保証」とは、継続的な取引から生じる不特定の債務を保証するものです。賃貸住宅の家賃や損害賠償などを継続して保証する契約も該当します。

改正後のルールが適用される個人根保証契約では、保証人が負担する上限額である「極度額」を定めなければ、保証契約は効力を生じません。

口頭の説明だけで済ませず、保証契約書に記載された極度額と、保証する債務の範囲を確認しましょう。

極度額は、個人の保証人が負担する限度額です。借主本人が支払うべき債務の上限を定めるものではありません。また、保証会社の保証範囲や上限とは別の話です。

施行前からの契約は、契約時期や更新・変更の状況により扱いが異なるため、古い契約すべてに一律に新しいルールを当てはめることはできません。

参考：東京都住宅政策本部「令和2年4月1日から賃貸借契約等に関する民法のルールが変わりました」

⑥ 札幌で賃貸を契約する前に確認したいこと

「家賃が予算内だから大丈夫」と思っていても、保証料や毎月の手数料を加えると、想定より負担が大きくなることがあります。申込み前に、次の項目を確認しましょう。

• 利用条件：保証会社は必須か、連帯保証人も必要か
• 初回保証料：計算対象・料率・最低保証料はいくらか
• 入居後の費用：月額保証料・更新保証料・収納手数料はあるか
• 更新時期：いつ、いくら請求されるか
• 必要書類：本人・連帯保証人・緊急連絡先に何が必要か
• 契約を取りやめる場合：手続きと費用の取扱いはどうなるか
• 支払いが難しい場合：どこへ、いつまでに連絡すればよいか

⑦ 賃貸保証会社についてよくある質問

Q. 保証会社が家賃を立て替えたら、自分は払わなくてよいですか？

A. いいえ。立て替え後も借主の支払い義務は残り、保証会社から立替金を請求されます。

Q. 親に連帯保証人を頼める場合も、保証会社は必要ですか？

A. 物件が保証会社利用必須であれば、連帯保証人がいても利用を求められる場合があります。連帯保証人の併用が必要かどうかも、募集条件と保証プランで確認してください。

Q. 保証会社は自分で選べますか？

A. 貸主・管理会社が利用できる会社やプランを指定していることが多く、自由に選べるとは限りません。変更を希望する場合は、申込み前に不動産会社へ相談してください。

Q. 一社の審査に通らなかったら、賃貸契約はできませんか？

A. 一社の結果だけで、すべての物件が契約できなくなるわけではありません。別の保証会社を利用できるか、ほかの物件を検討するかを相談します。ただし、審査の承認は保証できません。

Q. 緊急連絡先になった家族も家賃を支払う必要がありますか？

A. 緊急連絡先として登録されただけで、当然に家賃の支払い義務を負うわけではありません。別途、連帯保証契約を結んでいるかどうかを確認してください。

Q. 保証料は契約時に一度払えば終わりですか？

A. プランによって異なります。初回保証料に加えて、月額保証料・更新保証料・収納手数料などが必要な場合があります。

参考にした公式情報

制度や手続きの説明は、以下の行政・事業者の公式情報を参照しています。各社の説明はその会社の取扱いであり、すべての保証会社に共通する条件ではありません。

• 国土交通省：家賃債務保証業者登録制度
• 東京都住宅政策本部：民法改正と賃貸借契約のルール
• 日本賃貸保証株式会社：入居者向けのよくあるご質問
• 株式会社Casa：よくあるご質問
• 日本信用情報機構：信用情報の登録・利用と同意

公式情報確認日：2026年10月16日。この記事は一般的な仕組みの説明です。実際の費用・審査・保証条件は、申込物件の見積書、保証委託契約書、各社の案内をご確認ください。

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