不動産投資 初心者 始め方

初心者のための不動産投資:基礎から始め方までわかりやすく解説します。

初心者でもわかる不動産投資シミュレーション

前回は「不動産投資で失敗しない5つのこと」というタイトルで、
これから不動産投資をしようとする方々向けに分かりやすく、書かせていただきました。
今回は、この設定の投資物件だと収入がいくらあって、
費用の内容はもちろん、ローンを差し引いたらこれだけお金が残るというシミュレーションをして、物件の売買価格は同じでも家賃収入が違う物件で分かりやすくご説明したいと思います。

~ 紹介内容 ~
① アパートマンションで掛かる費用
② マンションA  売買価格5,000万円 満室時利回り10%の場合
③ マンションB  売買価格5,000万円 満室時利回り8%の場合
④ まとめ

①アパートマンション所有で掛かる費用

アパートマンションを所有して、家賃収入が入るだけではなく維持するのに色々費用が掛かってきます。
その費用の代表としては
1.修繕費
→ 新築物件では修繕費にそれほど掛かることもありませんが、中古物件には修繕が付きまといます。
屋根の防水工事、外壁工事など。部屋が空いた後の原状回復工事や水漏れなど大家側の負担で修繕することはいくつもあります。
2.固定資産税
→ 通常年4回に分けて支払いします(一括払いも可)
土地・建物の固定資産評価額から決まった計算式で支払額が決められます。
不服がある場合は札幌市に申し立て出来ますが、結果は何とも言えません。
私は一度仕事で、札幌市に不服申し立てをしたことがありますがダメでした…(;^_^A
ちなみに家屋の通常の損壊による固定資産税の価格修正は受付してくれません。
3.火災保険料
→ 火災保険は必ず入りましょう。銀行融資を受けて物件購入した場合は火災保険に入らないと銀行から加入するよう督促されます。
物件にもよりますが、昨年の大地震もあり地震保険に加入することをお勧めします。
それと、火災保険は保険会社によって色々な商品がありますので、費用と照らし合わせて自分に合ったのをネットで探すのも勉強になります。
物件に何らかの事故があり、しばらく家賃収入が途絶えても一定の期間内は保険会社から家賃収入をカバーしてくれたり、孤独死してしまった部屋の残置物処理などをカバーしてくれる保険商品もあります。
ここ数年、火災保険の料率が上がってきてるため、長期で加入して少しでも保険料を抑えた方が良いでしょう。
4.法定点検料
→ 建物の規模によりますが、消防設備点検・建築設備点検・特殊建築設備点検・昇降機点検・簡易専用水道検査・地下タンク検査など色々あります。
契約内容によりますが、管理会社から点検時期になれば連絡が来ますが、自分でも何の点検が必要でどれだけの費用が掛かるか資金繰りの上でも覚えておく必要があります。
5.管理手数料
→ 管理会社に任せるのであれば、管理手数料を管理会社に支払いしなければいけません。
管理会社によって計算方法が違いますが、一般的にはマンションの家賃収入に対して5%前後かと思います。
6.ローン利息
→ 銀行融資を受けた場合は完済するまで利息は発生します。
金利はその銀行によって違いますし、信用が低い方ですと金利が少し高いこともあります。

その他いろいろな費用がございますが、おもな費用としては上記となります。
不動産購入時だけ発生する登記手数料や不動産取得税、仲介手数料などは割愛させていただきます。

②マンションA 売買価格5,000万円 満室時利回り10%の場合

ここで利回り10%って収入がいくらなのかとなりますが、
売買価格5,000万円×10%=500万円が年間の収入となります。
満室の状態の収入から費用が年間どれだけ掛かって、手残りがどれだけになるか見てみましょう。
※頭金を1,200万円入れて物件を購入した想定でございます。

収入(年間)
家賃収入・・・5,000,000円

費用(年間)
修繕費・・・・・・250,000円(概算です)
固定資産税・・・・280,000円(木造3階建として概算)
火災保険料・・・・140,000円(地震保険付きとして概算)
法定点検料・・・・30,000円(消防設備点検のみとして概算)
管理手数料・・・・295,000円(家賃収入×3.5%で計算+日常清掃料)
借入金返済・・・3,040,548円(借入金額4000万円・金利2.5%・返済期間15年・元利均等支払)
光熱費・・・・・・・48,000円(共用廊下の電気料として概算)

年間 差引計 916,452円!!
が年間の手残りとなりますが、これはあくまでも概算です。
部屋が空いてしまった場合や上記以外にも費用が掛かることは色々あります。

③マンションB 売買価格5,000万円 満室時利回り8%の場合

利回り8%なので先ほどの計算にはめれば、年400万円の収入です。
ただ、掛かる費用は先ほどとほとんど変わりません。
※頭金を1,200万円入れて物件を購入した想定でございます。
収入(年間)
家賃収入・・・4,000,000円

費用(年間)
修繕費・・・・・・250,000円(概算です)
固定資産税・・・・280,000円(木造3階建として概算)
火災保険料・・・・140,000円(地震保険付きとして概算)
法定点検料・・・・30,000円(消防設備点検のみとして概算)
管理手数料・・・・260,000円(家賃収入×3.5%で計算+日常清掃料)
借入金返済・・・3,040,548円(借入金額4000万円・金利2.5%・返済期間15年・元利均等支払)
光熱費・・・・・・・48,000円(共用廊下の電気料として概算)

年間 差引計 △48,548円!?
頭金をさらに出さないとこのマンションBは購入する意味が無いのと、それ以前に銀行が融資してくれません。

不動産投資サイトを見ると、よく「利回り」という言葉を目にするかと思いますが、たかが1~2%の違いでも大きく変わるというのがわかったかと思います。
金融機関は満室時の想定でお金を貸しません。
満室時から7~8割程度の収入でローンを返済していけるかで計算します。
それ以外にも審査対象の内容として、土地・建物の評価額、土地の間口、建物の状況、ワンルームの間取りを嫌う金融機関もあります。

④まとめ

シミュレーションした内容を見て、恐らくこう思ったのではないでしょうか?
頭金そんなに出したのに、それほどお金が残らないし不動産投資って儲からないんじゃ…。
利回り重視で買えば良いのか…。

不動産って儲かるイメージを持っている方が非常に多いかと思います。
前回のコラムにも書きましたが、不動産投資はハイリターンではなく、ミドルリターンもしくはローリターンくらいに思って欲しいです。
当たり前ですが、ローン返済後は家賃収入丸ごと自分のお金になります。
ですが現在の家賃価格を出来るだけ維持する管理・努力は必要です。
年数が経てば新築物件に負けてしまいますので外観・内装・設備投資は惜しまないで欲しいです。
もしくは購入してから5年後に売却すれば長期譲渡所得で税率が低くなりますので売却して利益を得るのも一つの手法です。
5,000万円で購入した物件を5年後に4,500万円で売却したとします。
売却額45,000,000円-借入残高26,878,156円=18,121,844円が残りますし、マンションAの利回り10%物件で仮にずっと満室であれば年間に約90万円×5年で450万円もあります。
ただ税務署の計算式(減価償却など)で、長期譲渡所得で約20%税金として持っていかれますので、その分を残さないと後で大変な目に遭います。
利回り重視は悪いことではないですが、利回りが高過ぎる物件は築年数が古く今まで何も手直ししていない、都心から離れているため入居率が悪いなど購入する上で気を付けなければいけないことがあります。
購入してから失敗したとならないように自分自身でも興味がある物件がありましたら、まずは現地視察してみて欲しいです。
ネットの画面だけでは気づかないことがあるかと思います。
私がお客様に投資物件を勧めるときは、必ず現地に写真を撮りに行きます。パソコンの画面だけではわからないことが多々あるからです。
共用廊下に入居者の荷物が山積みになっていたり、ゴミステーションには不法投棄がたくさんあったり、怖そうな車が停まっていたり、悪い部分はネットに載せませんので(;^_^A
利回りは10%を目安に考えてくださればと思います。
ただ資金に余裕のある方で頭金を結構出せる方であれば、築浅物件の利回り7~8%でも良いかと思います。

当社はお客様からご要望あれば、今回のような明細に購入時の諸費用を付け加えた表を渡しております。
概算とはいえ、このような形で表をもらうとお客様も納得してくれる方が多いです(^-^)
なぜなら売買物件の紙一枚だけですと、ほとんどの方が売買価格と年間収入にしか目が行かないため、そこまでわからないからです。

投資物件の大まかなランニングコストや利回りからシュミレーションして、分かりやすく書かせていただきました。
ご不明な点や不動産投資に少しでもご興味が湧きましたら、ぜひお気軽にご連絡ください。

次回もまた不動産投資についてお伝えしたいネタをわかりやすくご紹介致します(^-^)/
最後までお読みいただきありがとうございます!

Akari Estate株式会社
代表取締役 佐藤幸三
札幌市豊平区平岸4条3丁目5番8号 カプリス豊平公園1F
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