不動産投資 初心者 始め方

初心者のための不動産投資:基礎から始め方までわかりやすく解説します。

不動産投資の空室対策 札幌 2-1

賃貸経営において悩ましい問題の一つが空室です。
築浅物件でも積極的に空室対策をしなければ部屋が埋まらないことがあります。
不動産投資リスクの一つ「空室対策」について今回はその対応策として第一弾を書かせていただきます。
空室対策を管理会社だけに任せるだけではなく、自分でも行動・勉強していかなければいけません。
まずは部屋が埋まらないことには何も始まらないです(;^_^A

札幌市の区別空室率(賃貸)がこちらです。

白石区・・・・・27.1%
豊平区・・・・・23.3%
中央区・・・・・22.8%
東区・・・・・・21.1%
北区・・・・・・19.9%
南区・・・・・・19.9%
手稲区・・・・・19.8%
清田区・・・・・18.9%
西区・・・・・・16.6%
厚別区・・・・・12.9%
札幌市全体ですと、21.3%となります。(LIFULL HOMESより)
近年、ハウスメーカーや相続対策などの新築の増加により、需要と供給のバランスが悪くなっているのが最大の原因です。
人口が極端に増えることは考えづらいです。
それでも北海道では札幌に人口が集中しているため、築年数が古くてもやりようによっては勝てる物件になります。
地方では賃貸物件が少ないこともあり、ちょっとした差別化で部屋を埋められる可能性はあります。
都心・地方に限らず引っ越し時期を逃したりすると、ずっと空いてしまうことがありますので、チャンスロスしないように準備が大事です。
建物の長寿命化で、他の物件と見比べてどうやっても人が入らない状態でしばらく持ち続けてしまうことがあります。それでは中々空室が埋まりません。
建て直すまたは大規模工事の費用は大きいので、決めづらいかもしれませんが…。
ちなみに東京・神奈川・千葉県では空室率が35%前後で北海道よりも空室率は高めです。

~ 空き室対策 内容 ~
1. 空室の募集体制
2. まずはお金を掛けずに…
3. 仲介業者に案内してもらえる物件にする

①空室の募集体制

現在の空室募集体制は恐らく管理会社だけに任せているオーナー様が多いかと思います。
オーナー様自ら所有物件近くの不動産仲介業者へ資料を持参して営業すれば、オーナー様へのイメージアップに繋がることもあります。
管理会社と違い不動産仲介業者はオーナー様と会う機会が少ないため、オーナー様の顔が分かるだけ印象が違います。
オーナー様と直接話すことが出来るのは通常嬉しく思うはずです。
それと依頼している管理会社が利用している空室募集システムを確認してみてください。
「けんさくん」や「リアプロ」、「アットホーム」などあるかと思います。
その媒体で使用している物件の写真の素材などをもう一度見直して、撮り直し差し替えたりすることも大事です。
費用掛かりますが自分でシステムを利用して募集するという手段もあります。

②まずはお金を掛けずに…

何かと言いますと、空き室にちょっとした装飾と共用部分を綺麗にするだけで印象がガラッと変わります。
空き室に造花や水回りにちょっとした装飾するだけで印象が変わります。
玄関には案内に来た時のためにスリッパとマットも用意しましょう。100円ショップで揃いますので費用はそれほど掛からないです。
共用部分は清掃とワックス掛けを定期的にすることと、建物内外に不必要な物が無くキレイな状態を保てば、現入居者からも好感を持ってくれますし空き室を案内した時の印象が違います。
専用ゴミ庫がある場合は、ゴミ庫回りもキレイにすると印象が違います。
建物回りの草刈りも大事です!
まずはお金をなるべく掛けずに出来ることをしましょう。
管理会社任せにするのは構いませんが、管理会社は毎日同じ物件を巡回する訳ではないので、自分でも数回物件を見に行き、自分で実行するまたは気になった部分を管理会社と打ち合わせしましょう。

③仲介業者に案内してもらえる物件にする

仲介不動産業者がお客様を案内する上で恥ずかしくない物件にしなければいけませんし、そうすれば次も紹介・案内したくなるような物件になります。
いくら良い部屋でも共用部分が汚いと、案内した仲介不動産業者も物件を紹介して後悔することがあります。
まずは②で説明したように共用部分は最低限キレイにすることと、空き室の汚い部分を直して最後は美装して仕上げましょう。
よくあるのが、入居が決まったあとで直すというオーナー様がおります。確かに費用面ではその方が良いかと思います。
美装しても入居がしばらく決まらなければ、また美装をしなくてはいけない時があります。
ただ、汚い部屋を案内してもお客様にこの部屋を決めてくれたらキレイになりますからと言っても、心に響かない場合が多いですし、お客様はキレイになったあとのイメージが湧きません。
退去したらすぐキレイにお客様向けに考えて直す!これ大事です。
仲介不動産業者は直していない部屋だとお客様も決めてくれない可能性が高いので案内も遠のきます…。
自分がお客様の立場で考えたときにこの部屋を決めるのであれば、どこ指摘しますか?
思ったところを直しておきましょう。

それと広告料です…。
オーナー様が仲介不動産業者に部屋を決めてもらった時に支払う報酬のことを広告料という名目で言うことが多いです。
広告料は家賃の何ヶ月分に設定していますか?
新築や築浅物件で条件が良ければ、家賃0.5~1ヶ月分の報酬で決まるかもしれません。
築年数がそこそこ経っているのであれば最低家賃2ヶ月分の広告料は出しましょう。なんでそんなに出さなきゃいけないの?と思うかもしれません。
歩合制の仲介不動産会社がいまだに多く、広告料が高いほど仲介不動産業者の営業マンは頑張って案内することが多いです。
単純に自分の給与に跳ね返るからです。
広告料だけ上げるのではなく、広告料+空室と共用部分がキレイなのがマッチすることで申込に繋ります!

次回は「入居時の初期費用」や「リフォームなど」、「入居者の条件に合わせて募集の間口を広める」など書かせていただこうと思います。

オーナー様へ!あなたの物件はこのような状況になっていませんか?

もし「管理会社との連携が疎遠になっている」・「物件が遠方で現地が見れない」・「現状自分の物件がどうなっているか心配」というオーナー様がおりましたら、札幌市内の物件であれば費用掛かりますが安価で、物件レポート調査を現地物件の写真を添付してオーナー様へ提出・提案させていただきます。
そのレポートをもとに管理会社と打ち合わせすることにより空室が埋まっていくことに繋がれば大変幸いでございます。

大家さんのための物件調査レポート

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