不動産投資 初心者 始め方

初心者のための不動産投資:基礎から始め方までわかりやすく解説します。

不動産投資6っのメリット 2020年 札幌版

今回、不動産投資でのメリットを分かりやすくご紹介します。
その前に簡単に自己紹介させていただきます。
札幌で賃貸・売買・収益物件の仲介の不動産会社しております、Akari Estate株式会社(アカリエステート)の佐藤と申します。
36歳の時に初めて不動産投資マンション一棟を購入してから、約10年苦労もありつつそれ以上に楽しく何とかやっています(笑)
私が始めに購入したマンションはある不動産会社の社長様から、当時勤務していた会社宛てに提案してきた物件でした。
その物件資料を見た時に、ビビっと来ました(笑)
でも会社宛てに来た物件なので、勤務していた社長へ報告しましたが今回は見送ると言われたので、すぐに私個人としてチャレンジしても良いですかと勤務していた社長に聞いたところ「やってみろ」という返事でした。
物件は約1億円なので融資付かないだろうと思われていたかもしれませんが、数週間後には融資の審査通っちゃいました(;^_^A
自分でも正直半信半疑ではありました…。
なぜ審査が通ったのかは、お会いした時にお話しする機会があれば喜んでしたいと思います。
今思い起こせば、その物件の諸条件が揃っていたのと自分のちょっとした結果だったと思います。

それでは不動産投資のメリットは何か??

~ 紹介内容 ~
① 安定収入
② 高利回り
③ 節税対策
④ 生命保険の代わりになる
⑤ 年金の代わりになる
⑥ 不労所得

① 安定収入…

空き室が多くなければ、長期的な安定した家賃収入が毎月期待できます。
築年数が古くなると賃料を下げなければ空室が埋まらない状況になることもありますが、それでも家賃値下げ幅はそれほど大きく変動することはなく長い目で見ても安定収入です。
最近、経営者仲間の話しを聞いているとこういうパターンに不動産投資が良いと思ったことがあります。
飲食業界+不動産投資です!!
飲食業界はどうしても天気・季節などで売上が変動してしまうのは仕方がないのは昔からですが、さらにここ最近では仲間の話しを聞いて実感したことがあります。
胆振東部地震・千葉県の台風被害・そしてコロナウィルス…。
外出する機会が激減すると外食産業は売上が一気に下がります。
そこで安定した不動産投資収入を取り込んだ飲食経営がこれからの生き残るスタイルの一つかと思いました。
飲食業の売上額の浮き沈みを、安定した不動産投資の資金で補い、飲食業で儲かったときには不動産投資の借入金を繰り上げ返済に使うなどして双方にメリットがあります。

② 高利回り…

銀行の定期預金の金利を見ると、今では0.01%~くらいの低金利ですが、不動産投資は少なくとも5%~の利回りです。
株式投資やFXなどハイリターンを得られるのもありますが、もちろんハイリターンであり、それに比べ不動産投資は安定収入です。

③ 節税対策…

よく節税対策と聞きますが、最後まで読んでいただきたいです。
「減価償却」や「借入金の支払利息」の計上など不動産投資ならではの所得税納税額を減少させる経費科目があります。
確定申告で所得税のうち総合課税となる所得は所得全体として利益として扱います。
総合課税は「不動産所得」はもちろん「給与所得」や「事業所得」などあり、全て合算して損益通算します。
例えばですが、給与所得が500万円で不動産所得が仮に▲100万円だと、損益通算して500万円-100万円で400万円になります。
この場合であれば、通常の給与所得500万円よりは納める「所得税」だけではなく「住民税」が低く抑えられます。
ただ、物件購入すると不動産取得税というのが掛かることもあり、1年目は赤字のことが多いのですが、2年目以降は黒字転換する傾向が多いです。
そのため、節税と言いつつ納税額が増えることがあることを覚えておいて欲しいです。
中古物件を購入した場合、築年数の関係で減価償却の金額が大きくしばらく赤字傾向ということもあります。
私はこの減価償却額が大きいので、年収の割には不動産所得はかなり少ないです。

今回詳しく触れませんが、相続税であれば現金・株は時価で評価されますが、不動産は路線価で評価されますので実勢価格の7~8割程度なので相続税を抑えられます。

④ 生命保険の代わりになる…

最近の銀行融資には団体信用生命保険に加入することが義務付けられることがあります。
私が購入したときは団体生命保険を付けることは義務では無かったです(;^_^A
これは、通常のローンより金利は上がりますが、ローン返済中に死亡してしまったり高度障害に陥った時にはローンの残債は保険から支払われるため、死亡保険の代わりになります。
見方を変えると、残された家族はローンの返済が無くなった不動産を手に入れることになりますが、相続税や名義変更などの登記手数料が掛かりますのでご留意ください。

⑤ 年金の代わりになる…

不動産投資でよく年金の代わりになると書かれていることが多々あります。
少子高齢化が進み、年金財政が厳しくなってきており自分が受給するときにはどうなっているものなのか不安があります。
そこで、不動産投資をして年金の代わりにしましょうということと、相続税対策にもうってつけではあります。
もともと不動産投資をしていて年金受給の年齢になるのであれば何も言うことはないですが、65歳以上の方が初めて不動産投資をするのであれば私はあまり勧められないです。
貯金が余って使いきれないのであれば勧めます(笑)
せっかくの退職金や今までの貯金をつぎ込んで物件を購入して不動産投資に失敗したときは、目を当てられないことになってしまいます。
昔は私も年金の代わりになると受け売りで言っておりましたが、マンション経営を実際に経験して、楽なことばかりではないため年金代わりにはなるとは言い切れないと察しました。
不動産投資はとっつき易いとは言え、高齢で初トライするには金額も金額なのでどうかと思います。
管理会社任せにしとけばと思うかもしれませんが、あとで説明する不労所得といえども何もしない人は相当運が良くなければ不動産投資失敗する可能性が高いです。

⑥ 不労所得…

不動産投資の売り文句である「不労所得」。
それとよくあるのが、セミリタイヤして大成功や私のやり方をやれば間違いないなど見かけます。
確かに修繕や問合せなど何もなければ、ただ家賃が入ってきて不労所得ではありますし、問い合わせ窓口を外注に任せられる仕組みはすでに不動産投資は出来上がっています。
部屋数が多ければ管理会社に任せるのは良いことだと思います。
ただ、何でも任せっきりだと成功の道は遠いです。
空き室が埋められない、家賃が滞るなどを管理会社のせいにして終わりです。
なぜ空き室が埋められないのか、修繕も事前に対策をどのようにしたら良いのか、家賃が滞るのが嫌であれば自腹でも良いから保証会社を付けるなど工夫が必要です。
家賃設定も回りの物件などの相場と合っているのか、たまには自分の物件を見に行き現状がどうなっているのかなど、自ら勉強・行動しないとダメです。
今までのブログでも似たようなことを書きましたが、不労所得と言って何もしない人にはお勧めは出来ません。
これは不動産投資だけではなく、どの投資でも同じことが言えることだと思います。

不動産投資のメリットと言いつつ、あくまでも投資なので良い時もあれば悪い時もあります。
ダメな物件を購入してしまった場合や天災や空き室対策など、常に勉強して良いパートナーや仲間作りをしないと成功は遠いです。
これもブログで今まで何回も書きましたが、不動産投資はハイリスク・ハイリターンではありません。ミドルまたはローリスク・ローリターンと思って取り組んでもらいたいです。
不動産投資は簡単で単純に儲かると思っている方が多いです。
特に資格は要りませんし、他の投資よりは生活に関連している分野のため、分かりやすくとっかかりやすい投資ではあります。
何度も言いますが、自ら勉強して行動して実践する。
これは忘れてはいけないことです。
インフレ・デフレにも影響が少ないのは不動産投資ですが、デメリット・リスクについても合わせて確認しておくことが大事です。

次回は不動産等のデメリットを紹介したいと思います。
ご興味あればぜひ当社へお気軽にご連絡くださ~い(^-^)/

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