不動産投資 初心者 始め方

初心者のための不動産投資:基礎から始め方までわかりやすく解説します。

不動産投資6っのデメリット・リスク 2020年 札幌版

不動産投資でのデメリット・リスクを分かりやすくご紹介します。
前回はメリット部分について説明しましたが、デメリットやリスクについても勉強して理解しておかないと不動産投資の成功はありません。
このことは不動産投資に限らず、どのようなことにも共通しております。
メリットよりもデメリット・リスクについて知っておかないと、あとで知らなかったでは通用しません。

不動産投資は不労所得で何もしなくても儲かるとイメージしている方が結構おりまして、アパート・マンションを持っているだけで良いなぁとよく言われます。
それは不労所得でしかもお金がわんさか入ってくるイメージを持っているからだと思います。
不動産投資で本当に何もしない不労所得でわんさかお金が入って何も困らない方は一握りです。
そういう方は多くのアパート・マンションを所有してローンの返済が困らないくらいの収入または、ローン返済が終わっている方です。

それでは不動産投資のデメリット・リスクは何か??

~ 紹介内容 ~
① 空き室リスク(家賃下落含む)
② 補修リスク(老朽化含む)
③ 火災・天災リスク
④ 家賃滞納リスク
⑤ 事故物件リスク
⑥ 金利上昇リスク

① 空き室リスク(家賃下落含む)…

新築や設備が整った物件でも絶対満室になるという保証はありません。
空き室が出ればその分だけ見込んでいた収入が減り、銀行への返済に影響する場面が出てきます。
満室時の家賃から80%くらいの収入で予算を組む、もしくは頭金を少しでも多く捻出したほうが本来は良いです。
満室時の家賃で予算を組む方が意外に多く、後で苦労するという方を見かけます。
築年数が経つと新築物件より見劣りすることもあり、家賃を値下げして空室を埋めようとするのは誰もがしている手段ですが、家賃値下げはほんの僅かにしておき、まずは今人気のネット無料の設備であったり、部屋の壁紙をオシャレにするなど、自分の物件に興味を持ってもらえるようにしないと、空き室の改善になりません。
不動産投資をしていく中で空室リスクは常にまとわりついてくる問題で、悩ましい心配事の一つです。

② 補修リスク(老朽化含む)…

車でもパソコンでもそうですが、使っていて古くなれば毀損・破損、劣化していきます。
退去した部屋の改修工事はもちろんですが、年数が経つと屋根の防水工事や外壁工事・エレベーターのリニューアル工事など高額の改修工事が必要となります。
思いがけない改修工事などもあり、以前に自分の物件の裏の方からブロック塀が越境しているから直して欲しいと言われ、ほんの僅かの越境だったのですが直すのにかなりの金額が掛かってしまい、想定外でありました。
それと同じ時期に駐車場アスファルトの陥没を直すのにも結構な金額が掛かってしまいました。
中古物件を購入される場合は、資金繰りである程度のお金を毎月積み立てておくことをお勧めいたします。

③ 火災・天災リスク…

火災や自然災害に関しては対策しても防ぎようのないことが多く、ある程度覚悟しておかなければいけないです。
私自身、一昨年の胆振東部地震は投資としてはかなりの痛手を被りましたが、それ以上に入居者様に長い期間の復旧工事となり大変ご迷惑を掛けてしまったのは大変申し訳なかったです。
ただ大規模の天災は防ぎようのないことが多く、直そうと対応しても電気が復旧していない状況で業者も動いてくれないため、どうにも出来ない状況ではありました。
人災であれば、その原因となった方へ請求することが出来ますが、天災であれば加入している火災保険から手当しないといけませんが、火災保険の商品によっては補填されないこともあります。
胆振東部地震から北海道では地震保険の加入者が一気に増加しました。
最近では部屋で孤独死した場合の原状回復工事を手当する保険や、災害などで家賃収入が途絶えた場合の期間の収入を補填する保険など多種多様になってきましたが、それだけ保険金は上がるのでよく検討してから加入してもらえればと思います。

④ 家賃滞納リスク…

せっかく空き室が埋まっても、家賃が入らないと意味がありません。
半月遅れぐらいで入金になるのであればまだ許容範囲で、百歩譲って1ヶ月遅れでも毎月きちんと入金になるのであればまだ良いかと、私は思います。
管理会社が困るのは、督促の連絡をしても全く連絡取れない入居者は状況も把握できないため、オーナーに説明できないのと今後の対応で、強硬手段を取るか取らないかの判断が迫られます。
私は前職の管理会社で18年半勤務していて、家賃滞納者と連絡が取れた時は正直に言ってくれ~という気持ちでしたが、その返事をもらえた約束の半分近くは裏切られたような感じでした。
家賃滞納する方全員ということではありませんが、連絡が取れない方やウソを言う方は信用してはいけないですし、信用できないです。
入居申込書の内容で収入などが微妙であった場合は、オーナー負担でも良いので保証会社を利用しましょう。
オーナー側からすると、保証会社利用はどのような場合でも今後は必須で良いかと思います。
入居者側からすると、保証会社必須にすると入居申込者の費用負担があり嫌がられますが、その分敷金無しにするなど工夫が必要かと思います。

⑤ 事故物件リスク…

最近では高齢者の単身入居者で身内・親族の連絡が密でない方が多く、部屋で孤独死しても、発見されるまで日数掛かる方が増えております。
それ以外でもごくまれにその部屋で命を自ら絶つ方もおります。
オーナーからすると不謹慎かもしれませんが、事故物件だと天災よりも後々尾を引くことになります。
自殺や殺人などの事件ごとであれば事故物件となりますが、孤独死については明確な定義は無く、心理的瑕疵による告知義務をしない不動産業者もおります。
事故物件でもそのあとに入居者が決まって住んでしまうと告知義務が無くなるので、オーナーは安心すると思いますが意外に上手くいきません。
なぜかと言いますと、おしゃべりな近所の方がその部屋に住んだ方に「この部屋以前に事故があったのを知っていますか?」など話す世話好きな人が意外にいます…。
それを知った入居者は大島てるのサイトを見て調べたり、管理会社に確認の問い合わせをしたりします。
仮に告知義務がなくなっていても入居者によっては「なぜ教えないんだ~」など言ってきたり、退去を考える方もおります。
これも防ぎようのない部分ではありますが、高齢者の入居に関しては最近、セキュリティーグッズも揃ってきており、孤独死や体調不良を早い段階で知らせるのもありますが、入居者の協力が必要となります。

⑥ 金利上昇リスク…

今現在は低金利時代で、借入の金利はかなり低いです。
預金の利息もかなり低いですが(;^_^A
ただ、日本経済がデフレから脱却してインフレ状態になった場合は金利上昇となります。
その時には融資を受けて不動産投資している方にとっては、その分だけ返済額が増えることになります。
今の経済状況を見ていると、すぐに金利上昇することはまだまだない感じには見えます。
デフレでも家賃下落が少なく、リスクが少ない投資は不動産投資です。

 

今回、不動産投資においてのデメリット・リスクについてご紹介しました。
税金もリスクという方がおります。
税金で大きいのが固定資産税や不動産取得税などありますが、それは予めわかった上で購入されているかと思いますので、リスクとは違うと私は思います。
法人より個人の税率の方が高いですが、法人は黒字だと法人税を払いますし、所得税もリスクという考え方から離れるかと思います。
払わなくても良いのであれば助かりますが(笑)

不動産投資はもちろんメリットもありますが、今回ご紹介したデメリット・リスクについても勉強・わかったうえで投資しないと、損をするのは自分です。
どんな投資でも損も得も自分に返ってきます。
アドバイスはもちろん喜んでしますが、ただ全てがその通り上手くいくのであれば、自分は大金持ちになっています(笑)
天災・人災は予想は出来ませんし、想定外の改修工事もあります。
なので、リスクを少しでも分散・回避または補修して未然に防ぐことが重要です。

リスクは分散!メリットは出来るのであれば一つに集中する!
試算表は赤字でもキャッシュが黒字ならまずは成功!

私もまだまだ勉強中の身ですが、今度から当社事務所にて月に一度、『不動産投資 勉強会』というのを開催します。
小人数で実際に売られている収益物件をもとにキャッシュや税金などを皆さんと一緒に勉強していきたいと思っております。
ご興味ある方はぜひご参加くださ~い(^-^)/

 

オーナー様へ!あなたの物件はこのような状況になっていませんか?

もし「管理会社との連携が疎遠になっている」・「物件が遠方で現地が見れない」・「現状自分の物件がどうなっているか心配」というオーナー様がおりましたら、札幌市内の物件であれば費用掛かりますが安価で、物件レポート調査を現地物件の写真を添付してオーナー様へ提出・提案させていただきます。
そのレポートをもとに管理会社と打ち合わせすることにより空室が埋まっていくことに繋がれば大変幸いでございます。

大家さんのための物件調査レポート

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