不動産投資には家賃収入を得られるメリットがある一方、
空室・修繕・災害・家賃滞納・人の死に関する告知・金利上昇などのリスクがあります。
物件を購入すれば、何もしなくても利益が残り続けるわけではありません。

私は札幌でアパート・マンション経営に携わり、前職では管理会社に18年半勤務しました。
所有物件の修繕や災害への対応も経験しています。
今回はその実体験を交えながら、不動産投資を始める前に確認したいリスクと対策を紹介します。

前回の記事：
不動産投資のメリット6つと注意点｜札幌のオーナーが実体験で解説

執筆：Akari Estate株式会社 代表取締役 佐藤 幸三
制度・参考資料の確認日：2026年10月21日
本文の体験談は筆者個人の経験です。試算は説明用の仮定であり、実際の収益や融資条件を示すものではありません。

不動産投資の6つのリスクと対策一覧

リスクは一つずつ発生するとは限りません。
空室が続いている時期に設備が故障したり、金利上昇と大規模修繕が重なったりする場合もあります。
複数の負担が重なっても資金が不足しないかを確認することが大切です。

① 空室・家賃下落リスク｜満室前提で資金計画を組まない

新築や設備が充実した物件でも、満室が続く保証はありません。
退去後に家賃が入らなくなっても、借入金の返済や税金、共用部分の維持費は発生します。
募集期間だけでなく、原状回復工事の期間やフリーレントによる収入減も考慮しましょう。

空室率と家賃下落を分けて試算する

例えば満室時の年間家賃収入が500万円の物件で、空室による減収を10％と仮定すると450万円です。
さらに、全室の賃料が従来より5％下がる条件を重ねると、年間家賃収入は427万5,000円となります。
満室時との差は年間72万5,000円です。

試算例：
500万円 × 90％ × 95％ ＝ 427万5,000円
※空室による10％の減収は、戸数ベースの空室率ではなく、家賃収入ベースの減収率です。空室と賃料下落を組み合わせた説明用の例であり、実際には部屋ごとの賃料、退去時期、募集期間で計算します。

「満室収入の70～80％で計算すれば安全」と一律には言えません。
周辺の募集状況や過去の入居実績を確認し、複数の条件で返済後の手残りを比べてください。

設備投資は入居者のニーズと費用を比べる

札幌の物件でも、エアコンやインターネット設備などを検討する機会があります。
ただし、設備を増やせば必ず入居が決まるわけではなく、設置後の電気・通信契約や故障対応も確認が必要です。

• 問い合わせが少ない場合：賃料、写真、掲載内容、募集媒体を確認する。
• 内覧後に決まらない場合：清掃、臭い、設備、収納、初期費用を確認する。
• 退去が続く場合：修繕対応、生活上の不便、共用部分の管理状況を確認する。

値下げを避けること自体を目的にせず、空室を続ける損失と、値下げ・設備投資の費用を比較しましょう。
頭金を増やす場合も、購入後の修繕・返済に備える現金を使い切らないことが重要です。

関連記事：
札幌の空室対策【2-1】募集・清掃・内覧準備

② 修繕・老朽化リスク｜想定外の工事に備える

建物や設備は年数の経過とともに劣化します。
退去後の内装工事に加え、屋根防水、外壁、給排水管、暖房・給湯設備、エレベーターなどの修繕・更新が必要になることがあります。

購入前に確認したい修繕関連の資料

• 過去の修繕履歴、工事写真、保証書
• 消防設備などの点検報告書と未対応の指摘事項
• 雨漏り・水漏れ・設備故障についての申告と対応履歴
• 屋根・外壁・給排水設備などの状態と更新の見積もり
• 境界確認資料、越境の有無、駐車場・擁壁・塀の状態

売主や管理会社への確認に加え、必要に応じて建築・設備の専門家による点検を検討しましょう。
外観がきれいでも、見えない部分の状態まで確認できるわけではありません。

札幌では、屋根の雪やすが漏れ、水道凍結、融雪設備・ロードヒーティングの維持費なども確認事項になります。
修繕資金は毎月取り分けるだけでなく、購入直後に必要な工事費も別に用意しておきましょう。

③ 火災・自然災害リスク｜保険と復旧体制を確認する

火災や地震、浸水などで建物が損傷すると、修繕費用と家賃収入の中断が同時に発生する可能性があります。
災害そのものを防げなくても、立地の確認、点検、保険、連絡体制によって備えられる部分があります。

火災保険と地震保険は補償対象が異なる

地震・噴火・津波を原因とする火災などは、通常の火災保険だけでは補償されません。
財務省が案内する地震保険は、居住用の建物や家財を対象に、火災保険とセットで契約する制度です。
事業用部分がある建物などは、対象となる契約を保険会社に確認してください。

また、保険金で建物の再建費用や失った家賃がすべて賄えるとは限りません。
次の内容を見積書・約款で確認しましょう。

• 火災・水災・雪災・地震など、補償される事故の範囲
• 免責金額、支払限度額、対象外となる損害
• 家賃収入の損失補償の有無、対象事故、補償期間
• 経年劣化や通常の故障と、保険事故との違い

出典：
財務省「地震保険制度の概要」

札幌市のハザードマップを確認する

購入前には、所在地の浸水・地震・土砂災害などの情報を確認してください。
ハザードマップは想定に基づく資料であり、区域外なら被害が起きないという意味ではありません。
建物の構造・状態、避難経路、設備の設置場所も合わせて確認します。

一次情報：
札幌市「災害危険箇所図（ハザードマップ）」

④ 家賃滞納リスク｜早期対応と保証内容の確認が大切

入居していても家賃が入金されなければ、資金繰りに影響します。
私が管理会社に勤務していた際も、連絡が取れず、状況を確認できないケースへの対応は大きな課題でした。

滞納の理由はさまざまです。
入居者の事情を確認しつつ、入金予定や対応履歴を記録し、管理会社・保証会社と早めに連携しましょう。
遅れが常態化してから対応するより、毎月の入金確認を仕組みにすることが重要です。

保証会社を利用する場合の確認事項

• 家賃・共益費・原状回復費用・法的手続き費用など、保証される項目
• 保証の上限、免責事項、契約更新の条件
• 滞納報告・代位弁済請求の期限と必要書類
• 立替金が入金されるまでの期間
• 入居者・オーナーそれぞれの費用負担

家賃債務保証は、入居者の家賃債務などを契約の範囲で保証する仕組みです。
空室中の家賃まで保証する制度とは異なります。
既存の入居者への導入も、一方的に決めず、契約条件や必要な合意を確認してください。

滞納があっても、オーナー側の判断で無断で鍵を交換したり、家財を処分したりしてはいけません。
契約解除や明渡しが必要な場合は、弁護士などに相談し、適法な手続きを進めます。

参考：
消費者庁「家賃債務保証契約の解除・明渡しみなし条項に関する上告審判決」

⑤ 室内での死亡・告知に関するリスク｜一律に判断しない

入居者が室内で亡くなった場合、状況に応じて清掃・原状回復や、次の入居者への説明が必要になります。
まずは故人やご遺族への配慮を大切にし、確認できた事実を管理会社と共有することが基本です。

「孤独死ならすべて告知が必要」「一度ほかの人が入居すれば告知は不要」といった一律の理解は適切ではありません。
国土交通省は、宅地建物取引業者向けに人の死の告知に関するガイドラインを公表しています。

出典：
国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

年齢だけで判断せず、見守りと連絡体制を整える

体調の急変は年齢にかかわらず起こり得ます。
本人の同意を得た見守りサービスや、緊急連絡先の定期的な確認などを検討しましょう。
プライバシーに配慮しながら、異変があった際に誰がどのように対応するかを決めておくことが大切です。

孤独死に伴う清掃費用や家賃損失などを補償する保険・特約もありますが、
対象事故、限度額、対象期間は商品によって異なります。
また、室内に残された家財などは、物件オーナーや管理会社の判断だけで処分せず、相続人や専門家と権限・手続きを確認してください。

⑥ 金利上昇リスク｜借入条件を変えて返済額を試算する

変動金利の借入では、金利の見直しにより支払利息や返済負担が増える可能性があります。
固定金利でも、固定期間終了後の条件や借換え時の金利を確認する必要があります。

将来の金利を断定して購入を急ぐのではなく、
金利が上がっても返済を続けられるかを確認しましょう。
住宅ローンで見かける返済額の据置き・増額制限が、投資用ローンにも適用されるとは限りません。

借入4,000万円・20年返済の比較例

元利均等返済、毎月返済、ボーナス返済なしとし、各金利が返済期間中一定と仮定した比較です。
手数料・保険料などは含みません。

この条件では、年利2％と3％で年間約23.4万円、2％と4％で年間約48.0万円の差が出ます。
空室や修繕も重なると、手残りへの影響はさらに大きくなります。

※新規借入時の条件比較です。返済途中の金利変更では、その時点の残高・残存期間・契約上の見直し方法によって結果が変わります。
実際の返済額は金融機関に確認してください。

借換えや繰上返済を検討する場合も、手数料と手元資金の減少を含めて比較します。
利息を減らすために現金を使い切り、修繕費が払えなくなっては本末転倒です。

税金・資金繰り・売却まで含めて判断する

税金や管理費などは、あらかじめ見込むべき経営上の支出です。
ただし、見積もりや支払時期を誤れば、資金不足につながります。
不動産取得税、固定資産税・都市計画税、所得税等を、購入時・保有中・売却時に分けて整理しましょう。

会計上の利益と現金の増減は異なる

減価償却費は、その年に同額の現金が出ていく支出とは限りません。
一方、借入金の元本返済は現金が出ていきますが、通常の必要経費には入りません。
そのため、利益が出ていても手元資金が足りなくなることがあります。

反対に、会計上赤字でも現金が残る場合はありますが、
その年のキャッシュフローが黒字というだけで投資の成功は判断できません。
将来の修繕、残債、税金、売却時の費用や価格も含めて考える必要があります。

売りたい時に売れるとは限らない

不動産は、すぐに現金化できるとは限りません。
売却価格が借入残高や売却費用を下回れば、追加資金が必要になる場合があります。
購入前から「誰が買う可能性がある物件か」「売却まで保有を続けられるか」を確認しましょう。

また、同じ地域・同じ入居者層に物件が集中すると、地域の需要減少などの影響を同時に受ける可能性があります。
戸数を増やすことだけでなく、借入総額や災害・需要の偏りまで考えることが大切です。

札幌の収益物件を購入する前のチェックリスト

• 満室想定ではなく、現在の入金実績と滞納状況を確認したか。
• 退去履歴、募集期間、周辺の競合物件を調べたか。
• 家賃下落・空室・金利上昇を組み合わせて試算したか。
• 屋根・外壁・設備の修繕履歴と未対応箇所を確認したか。
• 境界・越境・駐車場・共用部分を現地で確認したか。
• 除雪・排雪・凍結対策・融雪設備の費用を確認したか。
• 災害リスクと保険の補償範囲・免責を確認したか。
• 告知事項や入居者対応の記録を確認したか。
• 購入諸費用と生活資金を除いた後も、予備資金が残るか。
• 管理委託の範囲と、緊急時の対応先が明確か。
• 売却費用・残債・税金を含めた出口の試算をしたか。

関連動画｜不動産投資、買う前にチェックしたいこと

購入前の確認について、動画でも紹介しています。
制度や契約条件については、本記事の出典と実際の契約書類も合わせて確認してください。

不動産投資のデメリット・リスクに関するよくある質問

不動産投資のリスクはゼロにできますか？

ゼロにはできません。購入前の調査、余裕のある資金計画、点検、保険、管理会社との連携によって、
起きる可能性や被害の大きさを抑えることを目指します。

満室なら安心して購入できますか？

満室でも将来の退去や修繕は発生します。
入居中の賃料が周辺相場と合っているか、滞納がないか、修繕履歴や借入条件に問題がないかも確認してください。

保証会社を利用すれば家賃の心配はなくなりますか？

保証は契約の範囲内です。上限、対象外の費用、請求期限、立替金の入金時期を確認する必要があります。
家賃債務保証は、通常、空室中の家賃収入を補うものではありません。

事故のあった部屋は、一度入居者が変われば告知不要ですか？

入居者の交代だけで告知不要とは判断できません。
事案の内容、経過期間、取引の種類、質問の有無などを踏まえ、
国土交通省のガイドラインを参照して個別に確認します。

金利が上がりそうなら購入を急ぐべきですか？

金利予測だけで購入を急ぐべきではありません。
物件価格・賃貸需要・修繕費・借入条件を確認し、金利が上がっても保有を続けられるか試算することが大切です。

経験からお伝えしたいこと｜家賃収入より手残りと備えを見る

私自身、所有物件の修繕や災害への対応を通じて、想定どおりに進まない場面を経験してきました。
だからこそ、不動産投資を「買えば終わり」「管理会社に任せれば何もしなくてよい」とは考えていません。

大切なのは、現地を見て、数字を確認し、必要な対応を先延ばしにしないことです。
入居者様の暮らしを支える賃貸経営として、管理会社・工事会社・金融機関・専門家と連携しながら、
無理のない経営を続けていきましょう。

あわせて読みたい記事・不動産投資の学び

• 不動産投資のメリットと注意点
• 不動産投資の物件選びで確認したいポイント
• 札幌の空室対策【2-1】
• 札幌の空室対策【2-2】
• 不動産投資スタイル診断
• 不動産投資勉強会のご案内

不動産投資勉強会では、収益物件の資料をもとに、収支や資金繰りについて学びます。
開催日程・内容は、勉強会の案内ページをご確認ください。