不動産投資 初心者 始め方

初心者のための不動産投資:基礎から始め方までわかりやすく解説します。

不動産投資の失敗例から学ぶ

前々回に「札幌の不動産投資で失敗しない5つのこと」を書かせていただきました。
内容の項目のうち大半が不動産購入時の物件選びについての説明でした。
購入する物件の選定は非常に大事です!
自分が望むすべての条件をクリアする物件はなかなかありませんので、何を優先順位にするかを決めておかなければいけません。
収支・入居率・築浅・間取りなど。
今回は不動産投資で失敗に陥りやすいことを以前書いた内容と重複する部分ございますが、ご紹介したいと思います。

不動産投資をして「儲かった」・「これを読めば成功する」など良い話しのことは結構あるかと思います。
それはその方がきちんと不動産投資について理解していて実践しているからです。
理解していても残念ながら失敗することは不動産投資に限らずあります。
失敗例を知識としてまず把握しておけば、あとで「なぜ失敗したのか」と悔やむことを回避出来るかもしれません。

不動産投資で失敗する可能性のある項目・内容はいくつもありません。
大分類で言うと「物件選び」と「資金繰り」です!

①選んではいけない物件の要素は大まかに4点‼

・入居率が悪い…
空き室がなかなか埋まらないと嘆く方がいるかと思います。
「仲介業者に勧められるうちに何となく良い物件に見えてきて思わず購入してしまった」、
「今は空き部屋が多いが安く買えたし、良い物件だから簡単に空き室を埋められる」などと思い購入するパターンはよくあるかと思います。
良く考えてみてください…。
その物件を売ろうとしている方は、自分よりその物件の特徴を熟知しているのに空き部屋を埋められないのです。
本来は購入前に入居率が悪いのは何故か?ということを考えなければいけません。
でも買ってしまったのであれば、入居率が悪い理由を検証し解消して空き部屋を埋める努力をしなければいけません。
改善方法として、部屋の設備やリフォーム・仲介業者への報酬などを検討することが挙げられます。
家賃を下げるのは最終手段ですが、属性の良い問題の無いお客様があと月/2,000円下げてくれれば申し込むというのなら、自分ならありだと思います。
それと部屋が埋まらないのを管理会社のせいにするオーナー様がおります。
でも、まずは自分で現場を見て欲しいです。

・部屋数が少ない…
例として、3LDKが4部屋で満室時は利回り12%の1棟アパート。
一部屋10万円の家賃で満室時/月40万円の家賃収入とします。
これが仮に一部屋空くと利回りは12%から8%まで一気に下がりますΣ( ̄ロ ̄lll)ガーン
これが2部屋も空いたとしたらどうでしょうか…、半分の月20万円の家賃収入となります。
いくら良い物件だかといっても、部屋数が少ないとそれだけリスクが多くなります。
せめて部屋数は1棟で8部屋以上は欲しいです。

・修繕費が掛かる…
購入してから色々修繕費が掛かってしまい収支が悪化してしまった…。
新築物件は修繕費が掛かることは少ないですが、中古物件は避けられないことです。
購入前に不動産業者を通して、現時点で直していない箇所を売主側負担で直してもらうように交渉するのをお勧めします。
外壁・屋根をすべて張り替えるなどはさすがに無理ですから(;^_^A
ポイントとして「消防設備点検などの法定点検の不良個所の未修繕」・「入居者から直して欲しいと言われている未修繕」・「屋根のすが漏れ」・「共用部分や駐車場などにあるゴミや荷物の処理」などが挙げられます。
オーナーチェンジしてよくあるのが、前の売主の時に直して欲しいとあれだけ言っていたけど全然対応してくれなかったというのはよくある話しです。
なるべく購入前に売主側に対応してもらいましょう。
その費用分を売買金額から値引いてくれるパターンもあります!

・入居者のほとんどが特定したところから…
何かと言いますと、例えばある大学が近くにあるため入居者のほとんどがそこの学生さんというパターンなどです。
万が一、その大学が無くなったらどうしましょ?
数年前にある物件で、小樽の短大生がほとんどのアパートというか学生寮に近い物件がありました。
その短大が無くなるということですぐ物件を売りに出しました。
当時その資料を見ると、現段階ではほぼ満室ですが1年後には入居する人が居ない状態ですし、一年おきに卒業生が退室していくため空き室がどんどん増えていきます。
オーナーは危機感を感じてすぐ売りに出しましたが、なかなか売れない状態でした。
一定のところからいつも入居申込あるのは嬉しいですが、リスクもあるということを分かってほしいです。
そういった物件であれば、なるべく一般の方などを入居させつつリスクを分散させましょう!

②資金繰り

・キャッシュが回らない…
これは以前のブログにも書きましたが、重要です。
家賃収入というのは空き室などにより変動はありますが、入金になる金額はある程度把握しているかと思います。
収入ばかりに気を取られて経費のことを分かっていないと、資金繰りが苦しくなるパターンが多いです。
先に年間通しての資金繰り表を作成してみてください。難しくは無いですよ(^.^)/
とりあえずわかるのが銀行ローン返済、管理会社への手数料、火災保険、固定資産税だと思います。
収入からその分を差し引きして、残った分を修繕費などや確定申告後の納税分としてストックしてください。
納税額は試算表を常に作っておかないと分かりづらいとは思いますが…。それでも残るのであれば自分の収入として構わないです。
経営は赤字」でも「家賃収入でキャッシュは黒字」であれば不動産投資はまず成功だと言えます!
融資を受ける際に返済の年数を決めますが、資金に余裕のある方であれば返済年数を短くするのがベストです。
借りられるかどうか瀬戸際の時は、利息なんて多少高くても関係ないという気持ちはあると思います(;^_^A
でも銀行に支払う利息って大きいです。完済するまでの利息合計額見たら、うっそーと思います(笑)
利息の支払いは馬鹿馬鹿しいかと思いますが、出来れば返済年数を少しでも長くしてもらい、毎月の資金に少しでも余裕を持てた方が良いかと思います。
返済を長くした分利息は勿体ないですが、まずは毎月の資金に余裕を残すのが優先です。
それと考え方で利息は経費になりますので、節税になります。

いかがでしたでしょうか?
ご紹介した他に失敗する要因としては、「勉強不足」・「管理会社に丸投げ」・「人脈・ネットワークを広げようとしない」・「何でも人のせいにする」と言った人的要因もあります。
投資といえども、不動産投資は「経営者」と変わりませんので経営意識・コスト・計画性・情報が非常に大事です。
不動産投資は安定収入と言われておりますが、今回書かせていただいた失敗により逆にお金が減らないように取り組んで欲しいです。

私自身も不動産投資をしており、経験を踏まえながらアドバイスさせていただきます。
やるからには成功して欲しいため、あえて失敗例を書きました。
失敗例を踏まえながら勉強し続ける方には成功があります!
少しでも不動産投資に興味が出れば、お気軽にご連絡ください(^-^)/
投資物件の紹介はもちろん、管理会社の紹介や法定点検・改修工事などのお手伝いもさせていただきます!

Akari Estate株式会社
代表取締役 佐藤幸三
札幌市豊平区平岸4条3丁目5番8号 カプリス豊平公園1F
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