「募集写真や清掃を見直しても、なかなか入居につながらない」「設備を追加したいけれど、どこにお金を掛けるべきか迷う」。今回は、そのような札幌のアパート・マンションオーナー様に向けた、空室対策シリーズの後編【2-2】です。

前編の空室対策【2-1】では、募集体制・清掃・内覧準備をご紹介しました。後編では、初期費用・リフォーム・募集条件の見直しについて解説します。

札幌で不動産仲介に携わり、自身でもアパート・マンションを所有する、Akari Estate株式会社の佐藤幸三が、所有物件で実施した改修の経験も交えてお伝えします。

1．入居時の初期費用を見直す

お部屋を探す方は、契約費用だけでなく、引っ越し代や家具・家電の購入費も準備しなければなりません。月々の家賃が予算内でも、契約時に必要な金額が大きく、申込を迷うことがあります。

まずは、実際にその部屋へ入居する場合の費用明細を作ってもらいましょう。募集図面の「敷金・礼金」だけでは、入居者が必要とする総額は分かりません。

費用は「減額」「免除」「支払時期の変更」を分けて考える

更新時の費用は入居時の初期費用には含まれませんが、長く住んでもらうための条件として、あわせて確認します。

すべての費用をオーナー様だけの判断で変更できるわけではありません。管理会社・保証会社などとの契約内容を確認し、募集条件と契約書の説明をそろえましょう。

敷金なしでも、退去時の費用負担がなくなるわけではない

敷金は、家賃などの債務を担保するために預けるお金です。オーナーにとって、受け取った全額がそのまま利益になるものではありません。

敷金は返還・精算を前提とする預り金です。敷金を減らすことと、礼金や家賃収入を減らすことは、収支上分けて考えましょう。

敷金なしで募集すると入居時の負担は軽くなりますが、借主が負担すべき未払い家賃や原状回復費用まで免除されるわけではありません。

一方、退去後の修繕を何でも借主負担にできるわけでもありません。国土交通省のガイドラインでは、通常の使用による損耗や経年変化と、借主の故意・過失などによる損傷を区別しています。

入居時の状態を写真で記録し、清掃料や原状回復に関する特約は内容・範囲・金額などを事前に説明しておくことが大切です。特約は、契約書に書けばどのような内容でも有効になるわけではありません。

参考：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

保証会社の利用と、初回保証料の負担を検討する

初回保証料をオーナー様が負担する方法も、入居時の負担を軽くする選択肢です。ただし、保証料の計算方法や最低料金、月額・年額の継続費用は会社やプランによって異なります。

保証範囲も一律ではありません。家賃のほかに原状回復費用などを対象とするプランでも、上限や条件があります。保証会社を利用すれば、すべての損失や修繕費を補えるわけではない点を確認してください。

期間限定の特典を設ける場合は、申込期限・対象住戸・対象費用を明確にし、実際の募集内容と一致させましょう。

礼金・更新料は、近隣条件と長期入居の両面で考える

礼金の減額や更新時の負担の見直しも検討できます。ただし、「札幌では必ず礼金なし」「更新料はすべて不要」と一律に判断するのではなく、近隣の競合物件と総額で比較しましょう。

更新料、更新事務手数料、保証会社の継続保証料は、名称が似ていても内容や受取先が異なります。どの契約に基づく費用なのかを確認したうえで、調整できる範囲を相談してください。

2．フリーレントと家賃値下げ、どちらがよい？

フリーレントとは、契約で定めた一定期間の家賃を無料にすることです。管理費・共益費・駐車料なども無料になるかは、募集条件によって異なります。

一時的な負担軽減と毎月の家賃値下げは、入居期間によってオーナー側の負担額が変わります。数字で比較してみましょう。

家賃5万円で比較する簡単な計算例

次の表では、契約開始から同じ期間入居し、通常家賃が月5万円の場合を比較します。共益費・税金・管理費・空室期間などは含めていません。

フリーレントは入居当初の1回のみとし、途中で家賃変更がなく、短期解約に伴う精算も発生しない場合の比較です。

この例では、家賃収入の減少額だけを見ると、25か月で同額になります。それより長く入居する場合は、1か月分のフリーレントの方が減収額を抑えられます。

ただし、実際の入居期間や成約までの時間は分かりません。毎月の予算が合わないお客様には、フリーレントより家賃の調整が適している場合もあります。

「必ずフリーレントが得」と決めず、入居者の希望と空室期間を含めて比較することが大切です。

無料になる範囲と短期解約時の条件を明確にする

• いつからいつまでの家賃を無料にするか
• 共益費・駐車料などは対象に含まれるか
• 短期解約時に費用が発生する条件はあるか
• 別の短期解約違約金と重複する内容になっていないか

短期解約に関する条項は、金額や内容の妥当性を含めて確認が必要です。管理会社などと整理し、契約前に分かりやすく説明しましょう。

3．所有物件で実践したリフォームと設備改善

リフォームは、すべてを新品にすることが目的ではありません。不具合を解消し、入居者が使いやすく、暮らしをイメージしやすい状態に整えることが大切です。

筆者の所有物件で実施した改修例

私の所有物件では、次のような改修を行っています。

• 台所の水栓をシングルレバータイプへ交換
• 台所の扉面に赤色のシートを施工
• トイレに温水洗浄便座を設置
• 浴室の鏡を交換

キッチン全体を交換せず、使える部分を残しながら手を加える方法です。私自身、こうした改修で古いお部屋の印象を変えられると感じています。

ただし、これは実施内容の紹介であり、成約率や家賃の上昇を数値で検証した事例ではありません。また、赤色がどのお部屋にも合うわけではなく、床や壁、募集する入居者層とのバランスも考えたいところです。

見た目より先に、直すべき不具合を確認する

漏水、腐食、カビの原因、設備の故障などを、シートやクロスで隠してはいけません。安全性や基本機能に関わる不具合を優先し、その後に見た目を整えましょう。

アクセントクロスは、床や家具との相性を考える

壁の一面を変えるだけでも、室内の印象を整えられることがあります。現地の明るさ、床の色、置きやすい家具などを見ながら選びましょう。

明るい色を使っても、日当たりや断熱性能そのものが改善するわけではありません。結露や湿気の問題がある場合は、原因への対応を別に検討してください。

工事が終わったら募集写真も更新し、施工費だけでなく、工事中の募集・入居への影響と将来の交換費まで考えて予算を組みましょう。

設備の導入費だけでなく、毎月の費用、故障時の修理費、交換費用も含めて比較しましょう。家賃を上げられることを前提にせず、現在の家賃でも負担を続けられるかを確認します。

4．募集条件・設備を見直して選択肢を広げる

入居者の希望に合う条件を増やすことも、空室対策の一つです。ただし、何でも取り入れると、費用や管理負担が増えてしまいます。

問い合わせや内覧時に求められた条件を整理し、需要があるものから検討しましょう。

ペット可への変更は、既存入居者と建物のルールも確認する

ペットと暮らせる物件を探す方を募集対象に加える方法があります。ただし、現在の契約条件や管理規約などを確認し、飼育ルールを整えたうえで検討してください。

• 飼育できる動物の種類・頭数・大きさ
• 共用部での移動方法や清掃のルール
• 鳴き声・においなどの相談窓口
• 追加の敷金・礼金などを設ける場合の性質と金額
• 退去時の損傷や汚れの確認方法と費用負担
• 既存入居者への説明や、アレルギーなどへの配慮

「ペット礼金を受け取るから、どの修繕費も別に全額請求できる」という考え方は避けましょう。追加費用の扱いと退去時の精算方法を、契約前に明確にしておくことが大切です。

ネット無料は、料金だけでなく使い勝手を確認する

インターネット設備を検討するときは、「無料」と表示できるかだけでなく、実際の利用条件を確認しましょう。

• 各住戸までの配線方式と、建物内での回線共有の仕組み
• 混雑時の利用や通信品質に関する説明
• Wi-Fi機器が付属するか、入居者が用意するか
• 開通までの手続きと利用開始時期
• オーナー負担の初期費用・月額料金・更新費用
• 契約期間、解約費用、故障時の対応窓口

通信速度の表示が最大値なのか、どの条件での数値なのかも確認してください。導入費用だけでなく、契約期間全体の支払いとサポート内容を比較することをおすすめします。

宅配ボックスは、設置後の運用まで考える

宅配ボックスは、不在時に荷物を受け取れる設備です。ただし、すべての荷物を受け取れるわけではなく、サイズや配送条件によって利用できない場合があります。

導入前には、次の点を管理会社・施工業者と確認しましょう。

• 通路や避難経路を妨げない設置場所
• 建築・消防上の条件や、管理規約上の手続き
• 札幌の積雪・凍結・雨雪を考慮した設置環境
• 必要なボックス数と荷物のサイズ
• 長期間取り出されない荷物や誤配への対応
• 鍵・暗証番号・機器の故障時の連絡先
• 点検・修理・交換に掛かる費用

規制緩和があることだけを理由に、どこにでも設置できると判断しないようにしましょう。物件ごとの確認が必要です。

5．空室対策とあわせて、長く住んでもらう工夫を

新しい入居者を募集することと、現在の入居者に住み続けてもらうことは、関連していますが同じではありません。

設備を追加すれば自然に退去が減るとは限らず、転勤や進学、家族構成の変化など、物件の改善では防げない退去もあります。それでも、日々の管理で改善できることはあります。

• 故障や修理の相談に対して、対応予定を伝える
• 共用部の清掃や除雪について、実施範囲を共有する
• 更新時の費用や手続きを事前に説明する
• 退去理由を可能な範囲で確認し、物件側の改善点を整理する
• 新規募集向けの設備変更が、既存入居者に与える影響も確認する

私自身、1月から3月は、連絡が来るたびに「入居申込だろうか、それとも退去の連絡だろうか」と気になることがあります。オーナーとして、空室を不安に感じる気持ちはよく分かります。

だからこそ、焦って条件を変える前に、管理会社と状況を共有し、何が原因で、どの対策が必要なのかを整理したいと考えています。

家賃の相談も、収支と空室期間を比較して判断する

申込時に1,000円〜2,000円程度の調整を相談された場合も、必ず断る、必ず受けると決める必要はありません。

例えば月2,000円の値下げは、年間24,000円の減収です。一方、月5万円のお部屋が1か月空けば、家賃収入は5万円減ります。

実際の入居期間、周辺の賃料、申込内容、管理費用などを踏まえて判断しましょう。条件を変更した場合は、募集資料と契約内容にも反映します。

対策を決める前の確認リスト

空室対策【2-2】のよくある質問

Q．敷金なしにすれば、退去時の費用もなくなりますか？

A．なくなるとは限りません。敷金を預からなくても、借主が負担すべき未払い家賃や原状回復費用があれば精算が必要です。通常損耗や経年変化との区別、契約上の条件を確認してください。

Q．フリーレントと家賃値下げは、どちらが有利ですか？

A．入居期間や条件によって異なります。家賃5万円の1か月フリーレントと月2,000円の値下げを比べると、家賃収入の減少額は25か月で同額になります。実際には成約までの空室期間なども含めて比較します。

Q．古いキッチンは、全部交換しないといけませんか？

A．状態によります。漏水や下地の傷みなどを確認したうえで、水栓交換や扉面の補修など、部分的な改修で対応できる場合があります。機能や安全性に問題があれば、見た目より修理・交換を優先してください。

Q．ペット可にすれば、空室は埋まりますか？

A．募集対象を広げる方法の一つですが、成約を保証するものではありません。需要に加え、飼育ルール、既存入居者への配慮、退去時の費用、管理規約などを確認して検討しましょう。

Q．ネット無料や宅配ボックスは、導入すべきですか？

A．近隣の競合物件や入居希望者の反応を確認して判断します。導入費だけでなく、通信の利用条件、設置場所、月額料金、故障対応、交換費用なども比較してください。

まとめ｜費用を掛ける前に、目的と効果の確認方法を決める

空室対策の後編【2-2】では、初期費用・リフォーム・募集条件の見直しをご紹介しました。

入居者にとって選びやすい条件をつくることと、オーナーが無理なく経営を続けること。その両方を考えることが大切です。

私自身の経験も一つの参考にしていただきながら、物件の立地や状態、募集の反応に合った方法を選んでください。管理会社と相談し、実施した内容とその後の反応を記録していきましょう。

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