不動産投資 初心者 始め方

初心者のための不動産投資:基礎から始め方までわかりやすく解説します。

札幌のアパート・マンションオーナーのための空室対策とは? 2-2

前回「不動産投資の空室対策 札幌 2-1」で
・空室の募集体制
・まずはお金を掛けずに…
・仲介業者に案内してもらえる物件にするの3項目を書かせていただきました。
今回は後半で3項目をご紹介します。

賃貸経営において悩ましい問題の一つが空室です。
築浅物件でも積極的に空室対策をしなければ部屋が埋まらないことがあります。
空き室対策をしていけば、自然と退去を減らし入居期間が延びる方向に向かいます。
物件を綺麗に維持しつつ、入居者のニーズに合った設備等を導入していく努力「満室対策」も大事です。
空室対策を管理会社だけに任せるだけではなく、自分でも行動・勉強していかなければいけません。
まずは部屋が埋まらないことには何も始まらないです(;^_^A

札幌市の区別空室率(賃貸)がこちらです。

白石区・・・・・27.1%
豊平区・・・・・23.3%
中央区・・・・・22.8%
東区・・・・・・21.1%
北区・・・・・・19.9%
南区・・・・・・19.9%
手稲区・・・・・19.8%
清田区・・・・・18.9%
西区・・・・・・16.6%
厚別区・・・・・12.9%
札幌市全体ですと、21.3%となります。(LIFULL HOMESより)
近年、ハウスメーカーや相続対策などの新築の増加により、需要と供給のバランスが悪くなっているのが最大の原因です。
人口が極端に増えることは考えづらいです。
それでも北海道では札幌に人口が集中しているため、築年数が古くてもやりようによっては勝てる物件になります。
地方では賃貸物件が少ないこともあり、ちょっとした差別化で部屋を埋められる可能性はあります。
都心・地方に限らず引っ越し時期を逃したりすると、ずっと空いてしまうこともありますので、チャンスロスをしないように準備が大事です。
建物の長寿命化で、他の物件と見比べてどうやっても人が入らない状態でしばらく持ち続けてしまうことがあります。それでは中々空室が埋まりません。
建て直すまたは大規模工事の費用は大きいので、決めづらいかもしれませんが…。
ちなみに東京・神奈川・千葉県では空室率が35%前後で北海道よりも空室率は高めです。

~ 空き室対策 内容 ~
1. 入居時の初期費用
2. リフォームなど
3. 入居者の条件に合わせて募集の間口を広める

①入居時の費用

お客様は引っ越し時になるべくお金を掛けたくないというのはもちろんのことです。
オーナー様の物件募集内容はどうなっていますか?
まずは入居してもらいやすい募集内容(費用面)にするのが大事です。
敷金・礼金・更新料・清掃料・保証代行会社初期費用・フリーレント(家賃1ヵ月サービス)などの見直しをしていきましょう。
お客様からすると、入居時費用のほかに引っ越し費用や家具・家財なども合わせて購入することになるため、出費がかさみます。
どの費用でもゼロまたは退去時回しにしてもらえれば、費用面ですごく嬉しいです。

【 敷金 】
敷金無しという物件はここ最近増えております。
その代わりに契約期間内に退去した場合は違約金を頂くという内容にしているところが多いです。
敷金は家賃滞納や退去後の原状回復工事の担保のようなものですが、退去後の敷金返還に関しては揉めるケースがよくあります。
テレビの法律番組などで敷金の取り扱いについて広まり、住まれていた方の使用状況が良くないにも関わらず、ほとんど返還にならないとおかしいと言ってくる方が増えてきてしまいました…。
であれば、敷金無しで募集間口を広げ空き室を減らし、保証代行会社を利用して家賃滞納や原状回復工事の不安を解消しましょう!
今では保証代行会社で原状回復工事代もカバーしてくれるプランもあります。

【 礼金 】
北海道・札幌では新築以外では礼金を支払う物件は本州に比べてかなり少ないです。
礼金は入居者様からオーナー様にこれからお世話になりますというお礼のようなものです。退去しても礼金は返還になりません。
もし礼金を頂いている物件があり、空室が多いのであれば無くした方が良いです。
札幌では礼金を支払う物件がほとんど無いからです。
ただペットを飼う場合のペット礼金は頂くべきだと思います。ペットを飼っている部屋は臭いや修繕工事がそれだけ掛かりますので。

【 更新料 】
契約期間を更新する時に更新料という名目で費用が発生する物件があります。
お客様は良い部屋であれば、初めは更新料をそれほど気にしない方が多いです。
数年後、忘れたころに更新料を支払う時になってちょっと考えようかなと思ったりしてしまいます(;^_^A
長く住んでもらえるなら、更新料を無くした方が入居者側からしても気持ちが良いかと思います。
更新料はオーナー様に入金になる場合と管理会社に入金になる場合があります。
管理会社との契約内容を見て確認してください。
管理会社に更新料が入金になる契約であれば、その入居者様の連絡先や勤務先、保証人の再確認をしているか聞いてみてください。
ただ管理会社に入金になっているだけでは???って感じです。

【 保証会社初期費用 】
保証会社を利用する場合、初期費用として家賃の50~80%を申込者が負担しなければいけません。
空室を減らしたい場合は期間限定でその費用をオーナー様負担にすることを勧めます。
負担は増えますが、そこまでやっている物件は少ないのと保証会社利用は家賃滞納のリスク軽減で損して得を取る形になります。
保証会社利用すると1年毎に更新料を保証会社に支払うのですが、それは入居者様負担で良いかと思います。
なぜ期間限定で書いたかというと、単純にその言葉に魅力があるため引き寄せられるんです(^-^)

【 フリーレント 】
フリーレントとは一定の期間、家賃が掛からないことを言います。
例えばフリーレント1ヵ月だと家賃1ヵ月分サービスということです。お客様からするとすごく助かります。
家賃設定が低い物件で部屋がかなり空いているのであれば、フリーレント1ヵ月で募集はありだと思います!
入居がそれで決まるのであれば家賃を下げるよりその方が数年住んでくれればトータルでお得です。
引っ越しシーズンでない時はフリーレント利用して、少しでも入居に繋がるようにすることをお勧めします。

②リフォームなど

それほどお金を掛けずに魅せる部屋にすることで、入居に繋がります!
オシャレで使い勝手の良い方を選ぶのが普通です。
水廻りはすごく大事ですが、丸ごと取り替えるとなると結構な費用です。
そこで私の物件でしているのは「台所シングルレバーに取り替え」・「台所扉面は赤色のシート貼り」・「トイレにウォシュレット設置」・「浴室のカガミ交換」をしております。
これだけで古い物件でも印象がガラッと変わりますし、台所丸ごと取り替えるよりは費用は掛かりません。
ただ台所自体どうにもならないような場合は取り替えましょう…。
あとは、ドアフォン取付やLED照明も今なら安価なので取り付けましょう!
それと最近の物件ではかなり増えておりますが、壁一面にアクセントクロスを貼るだけでオシャレになります。
退去後に貼りかえるとなった場合は、まず現場に行きどこにどのようなのを貼ったらいいのか考えるのも勉強になり、センスが身に付きます。
日当たりの悪い部屋であれば明るめのアクセントクロスで少しでも部屋の印象を良くしたり、床の色とのバランスを考えたりするの意外と楽しいですよー(≧▽≦)/

③入居者の条件に合わせて募集の窓口を広める

入居者のニーズになるべく合わせることによって、部屋が埋まり入居年数も伸びていきます。
何でもかんでも条件に合わせた物件にすると費用も掛かりますので、費用やそのあとのことも考えて導入した方が良いです。
ペット可」物件は最近増えており、空き室が埋まらないと途中からペット可にする物件をたまに見掛けます。
入居者様がきちんとペットを管理・飼育してくれているのであれば問題ないですが、飼っている方全員がそうだとは限りません。
部屋や共用部分の汚れ・毀損・臭い・鳴き声など問題が色々出てきて管理・清掃・修理費用など心労が多くなることもあります。
意外とあるようでまだそれほど普及していないのが「ネット無料」物件です。
オーナー様が毎月負担することになる場合が多いのと契約期間の縛りがあったりするので、ネット業者の話しをよく聞いてから導入してください。
これからの時代「ネット無料」は必要になってくる設備だと思います。
宅配ボックス」も時代の流れで人気設備となっております。
ネットショッピングが一般的になり入居者様が不在でも荷物が届けられる優れものです。
以前までは「宅配ボックス」設置するのに容積率の絡みがあり後付けで設置するのに手間が掛かりましたが、法改正で規制緩和され後付けの設置も容易に出来るようになりました。
設置する際には管理会社と必ず打ち合わせをした方が良いです。
なぜなら「宅配ボックス」は便利な反面、管理は意外と面倒なことが多く、管理会社の手間が掛かります。

2回に分けて空室対策について書かせていただきました。
家賃値下げも空室対策の一種です。はじめから値下げはしないで、もし申込時に1,000円~2,000円程度の相談があった場合は受けるべきだと思います。
ずっと部屋が空くよりはましだからです。その時にその不動産会社の営業マンに恩を売っておきましょう(笑)
次の紹介に繋がります!
私もそうですが、部屋が空くと苦しい気持ちになります。
1月から3月は連絡が来るたびに、入居申込なのか退去の連絡なのかとヒヤヒヤしながら電話に出ております(笑)
経験踏まえながら書かせていただいてる反面、それは違う・もっと他の方法があるなどご意見があるかもしれませんが、少しでも私のブログが参考となり入居に繋がれば嬉しい限りです。

オーナー様へ!あなたの物件はこのような状況になっていませんか?

もし「管理会社との連携が疎遠になっている」・「物件が遠方で現地が見れない」・「現状自分の物件がどうなっているか心配」というオーナー様がおりましたら、札幌市内の物件であれば費用掛かりますが安価で、物件レポート調査を現地物件の写真を添付してオーナー様へ提出・提案させていただきます。
そのレポートをもとに管理会社と打ち合わせすることにより空室が埋まっていくことに繋がれば大変幸いでございます。

大家さんのための物件調査レポート

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