「利回りが高い物件を購入したのに、お金が残らない」「満室になると思っていたのに、空室が埋まらない」。不動産投資では、購入前の見通しと実際の経営に差が出ることがあります。

こんにちは。札幌で不動産仲介に携わり、自身でもアパート・マンションのオーナーをしている、Akari Estate株式会社の佐藤幸三です。

以前の不動産投資の物件選びについての記事に続き、今回は購入後に困りやすい「空室」「修繕」「資金繰り」を中心に、確認しておきたいポイントをご紹介します。

この記事は、筆者の賃貸経営・仲介業務での経験と、公的機関の公開情報をもとにした一般的な解説です。計算例は仮定であり、特定物件の収益を保証するものではありません。

1．空室が続く理由を調べずに購入する

空室の多い物件を検討するときは、「安く買えるか」より先に「なぜ埋まっていないのか」を確認しましょう。

「仲介会社に勧められたから」「少しリフォームすれば決まると思ったから」という理由だけでは、購入後の改善計画として十分ではありません。

一方で、空室がある物件がすべて悪いわけでもありません。募集条件や室内の状態など、改善できる原因が分かり、その費用を購入価格に織り込めるかが重要です。

空室の原因は、募集条件と現地の両方で確認

• 賃料：近隣の同程度の広さ・築年数・設備の物件と比較しているか
• 募集期間：各部屋がいつから空いているか、問い合わせや内見はあるか
• 室内：清掃、におい、水回り、収納、設備に改善点はないか
• 共用部：照明、掲示物、ゴミ置き場、駐車場の管理状態はどうか
• 生活環境：交通、買い物、騒音などが想定する入居者の暮らしに合うか
• 募集方法：写真や掲載内容に不足がないか、内見できる状態か

私は、空室が埋まらないときに管理会社だけを責めるのではなく、まずオーナー自身も現場を見てほしいと考えています。資料では気付かないことが、現地では見えてくるからです。

家賃を下げるかどうかは、空室損失と比較する

例えば、月額家賃を2,000円下げると、年間の収入減は24,000円です。一方、家賃5万円のお部屋が1か月空けば、家賃収入は5万円減ります。

家賃を下げた影響は、翌年以降も続く可能性があります。想定する入居期間や、募集にかかる費用も含めて比較しましょう。

もちろん、値下げすれば必ず決まるわけではありません。それでも、申込条件や審査内容を確認したうえで、募集を長引かせる場合と、条件を調整する場合の収支を比べることには意味があります。

2．戸数が少ない物件の収入変動を見落とす

戸数が少ない物件では、1戸の退去が全体の収入に与える影響が大きくなります。満室時だけでなく、1戸・2戸が空いた場合も計算しておきましょう。

4戸のアパートで1戸空くと、家賃収入は25％減る

次の条件で比較します。

• 物件価格：4,000万円
• 総戸数：4戸
• 各戸の家賃：月10万円
• 満室時の年間家賃収入：480万円
• 満室時の表面利回り：12％

※各入居状況が12か月続くと仮定した計算です。管理費、修繕費、税金、保険料、借入返済、購入諸費用などは差し引いていません。実質利回りや手残りを表す数値ではありません。

空室になっても、ローン返済や建物の維持費が同じ割合で減るわけではありません。そのため、家賃収入の25％減が、手残りの25％減で済むとは限らない点に注意してください。

「8戸以上なら安心」とは限りません

同じ家賃の住戸で比べれば、戸数が多いほど1戸の退去による収入減の割合は小さくなります。ただし、購入額・借入額・設備数・修繕負担が増えることもあります。

戸数だけで判断せず、空室を想定した収入で返済と維持管理を続けられるかを確認しましょう。同じ建物や地域に集中するリスクも残ります。

3．購入後の修繕費を見込んでいない

中古の収益物件は、売買価格と購入諸費用だけでは予算を組めません。購入直後に必要な工事と、今後予定される工事を分けて確認することが大切です。

購入前に確認したい修繕・管理の記録

• 屋根・外壁・防水・給排水設備の修繕履歴
• 消防設備などの点検報告書と、指摘事項への対応状況
• 入居者から寄せられている修理依頼や未対応事項
• 雨漏り・すが漏れ・漏水の履歴と補修内容
• 暖房・給湯設備などの設置時期と交換履歴
• 共用部・駐車場の残置物や廃棄物の状況

札幌の物件では、屋根や排水の状態、除排雪の契約、暖房設備なども確認したいところです。夏の内覧だけでは分かりにくい冬季の支出についても、過去の請求書や管理記録を見せてもらいましょう。

売主の修繕対応や価格調整は、契約前に相談する

未修繕箇所がある場合は、売主に修理を依頼する、工事費を踏まえて価格を相談するなどの方法があります。ただし、希望する修繕を売主が必ず負担するわけではありません。

対応について合意できた場合は、修繕範囲・費用負担・完了時期・確認方法を明確にし、契約書などに反映してもらいましょう。買主側で修繕する場合は、できるだけ購入前に見積もりを取っておくと判断しやすくなります。

共用部に荷物がある場合も、勝手に処分せず、所有者や処理方法を確認する必要があります。

4．特定の学校・企業に入居需要が集中している

現在の入居率が高くても、その需要が将来まで続くとは限りません。近隣の学校や企業からの入居が多い物件では、移転・募集停止・事業縮小などの影響を考えておく必要があります。

筆者が見た、短大生の入居が多い物件の事例

以前、小樽で、ある短大の学生さんが多く入居している物件の売出資料を見たことがあります。その短大がなくなるという話があり、現時点ではほぼ満室でも、卒業後の退去に対して新しい学生の入居が見込めなくなることが懸念される物件でした。

これは私が所有していた物件ではありませんが、「今、満室であること」と「今後も入居者が見つかること」は別だと考えさせられた事例です。

購入前に、入居需要の偏りを確認する

• 特定の学校・企業に関係する入居が、どの程度を占めているか
• 学校・企業が公表している移転や募集に関する情報はないか
• 学生以外にも、周辺で働く方などの需要があるか
• 別の入居層に募集する場合、間取り・設備・賃料が合っているか
• 需要が減った場合の改修費や家賃調整を織り込めるか

募集対象を広げるだけで空室が埋まるとは限りません。周辺の募集状況や管理会社の情報も確認し、実際に選ばれる条件かどうかを検討しましょう。

5．家賃収入と自由に使えるお金を混同する

家賃が入金されていても、修繕や納税の時期に資金が不足することがあります。収入額だけではなく、支払いの時期と支払後の預金残高を確認することが重要です。

まずは12か月分の資金繰り表を作る

毎月の家賃入金から、次の支出を差し引き、月末にいくら残るかを並べてみましょう。

• 借入金の返済額：元金と利息の両方
• 管理委託費、清掃費、共用部の電気代など
• 固定資産税・都市計画税など
• 火災保険料などの保険料
• 点検費、除排雪費など
• 退去後の原状回復費や入居募集に伴う費用
• 設備交換や屋根・外壁などの工事費
• 所得税・住民税など、所有形態に応じた納税資金

自分名義の修繕用口座への移動は、保有資金全体では内部振替です。口座間の移動と実際の工事代の支払いを分け、運転資金と修繕用資金の残高をそれぞれ確認しましょう。積立と実際の工事代を二重に支出計上しないよう整理することも大切です。また、返還が必要な敷金などは、自由に使える利益とは分けて管理しましょう。

税務上の所得とキャッシュフローは違います

国税庁では、不動産所得を「総収入金額から必要経費を差し引いて計算する」と説明しています。必要経費の例には、固定資産税・損害保険料・減価償却費・修繕費などが挙げられています。

一方、資金繰りでは実際のお金の出入りを見ます。例えば、借入元金の返済は現金が減りますが、その返済額をそのまま必要経費にするわけではありません。減価償却費は、計上した年に同額の現金支出があるとは限りません。

したがって、「税務上は赤字でも現金が増えているから成功」とは判断できません。修繕を先送りしていないか、将来の返済や売却まで含めて成り立つかも確認しましょう。

出典：国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」

返済期間は、毎月の余裕と総支払額の両方で考える

同じ借入額・金利・返済方式で比較すると、返済期間を長くするほど毎月の返済負担は小さくなりますが、一般に総支払利息は増え、元金の減り方も遅くなります。短くすれば、その逆になります。

「短ければよい」「長ければ安心」と決めつけず、空室や修繕が重なっても支払えるかを比較してください。変動金利なら、金利が上がった場合の返済額も確認します。

また、利息が必要経費になる場合でも、支払った利息が全額戻るわけではありません。節税だけを目的に借入負担を増やす考え方には注意が必要です。

不動産所得の赤字を他の所得と通算する場合にも、土地取得のための借入利子に相当する部分など、対象にならないものがあります。個別の処理は税理士などに確認しましょう。

出典：国税庁「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」

予備資金は「困ったときに必要な金額」から考える

必要な予備資金は、築年数、設備、戸数、借入額、保険の補償内容などによって異なります。次のような状況を組み合わせて、残高が不足しないかを試算しておきましょう。

• 1戸または複数戸の空室が数か月続く
• 退去後の内装工事と給湯設備の交換が重なる
• 屋根・外壁などのまとまった工事が必要になる
• 金利や管理費、除排雪費などが上がる

私は、手残りが増えたときこそ、すぐに使わず修繕や納税に備えることが大切だと考えています。満室のときに余裕を残しておくことが、経営を続けるための備えになります。

具体的な収支の計算方法は、不動産投資の収支シミュレーション｜5,000万円・利回り10％と8％の手残りを比較でも紹介しています。家賃収入から運営費や返済額を差し引き、空室が増えた場合も比較してみてください。

購入前に集めたい資料と確認事項

販売資料の価格と利回りだけでは、購入後の経営は判断できません。取得できる範囲で、以下の資料を確認しましょう。

資料だけで判断しにくい建物の状態は、必要に応じて建築や設備の専門家に確認を依頼しましょう。取得できない資料がある場合は、その不確実性も購入判断に織り込む必要があります。

動画で確認：不動産投資で購入前に見ておきたいポイント

関連動画でも、投資物件を購入する前の注意点をご紹介しています。動画とあわせて、この記事のチェック項目をご活用ください。

不動産投資の失敗に関するよくある質問

Q．利回りが高い物件ほど、お金が残りますか？

A．必ずしもそうではありません。表面利回りには、空室による減収や管理費、修繕費、税金、借入返済などが反映されていないためです。実際の収入と支出をもとに、購入後の手残りを試算しましょう。

Q．4戸の物件で1戸空くと、利回り12％は何％になりますか？

A．4戸の家賃が同額で、物件価格が変わらず、その空室状態が1年間続く場合、年間家賃収入を物件価格で割った割合は9％です。費用や借入返済を差し引いた利回りではありません。

Q．購入前に修繕費を確認するには、何を見ればよいですか？

A．修繕履歴、点検報告書、入居者からの修理依頼、設備の設置時期などを確認します。必要な工事は可能な限り見積もりを取り、売主と買主の費用負担を契約前に整理しましょう。

Q．満室なら、空室リスクの心配はありませんか？

A．現在満室でも、退去や周辺環境の変化によって収入が減る可能性があります。特定の学校や企業に需要が集中していないか、退去後も同じ条件で募集できるかを確認してください。

Q．ローンの返済期間は長い方がよいですか？

A．一概にはいえません。同じ借入額・金利・返済方式なら、期間を長くすると毎月の返済負担は小さくなりますが、一般に総支払利息は増えます。空室や修繕への備えと、将来の借入残高をあわせて比較しましょう。

まとめ：不動産投資は、購入後の経営まで考える

不動産投資で大切なのは、「高利回りの物件を見つけること」だけではありません。空室の原因を確認し、修繕を計画し、入居者に選ばれる状態を維持しながら、資金を管理していく必要があります。

管理会社に業務を依頼する場合も、オーナー自身が収支や現場の状況を把握し、相談しながら判断することが重要です。

私自身もオーナーとして経験を重ねながら、学び続けています。すべてのリスクをなくすことはできませんが、購入前に確認し、備えられることはあります。気になる物件があれば、まずは「どれだけ儲かるか」と一緒に、「何が起きると困るか」「それに対応できるか」も考えてみてください。

あわせて読みたい不動産投資の記事・サービス

• 不動産投資の物件選びで確認したいポイント
• 不動産投資スタイル診断
• 不動産投資勉強会のご案内

勉強会の開催状況や詳細は、お問い合わせください。

札幌の不動産投資・収益物件のご相談

「この物件の空室をどう考えればよいか」「修繕費を含めると収支はどうなるか」など、物件資料だけでは判断しにくい点も、お気軽にご相談ください。

アカリエステートでは、投資物件のご紹介に加え、管理会社のご紹介、法定点検や改修工事に関する手配のご相談なども承っています。

ご相談の際に、物件資料、現在の入居状況、想定している借入条件などがあると、具体的なお話がしやすくなります。

不動産投資について問い合わせる

LINEで不動産投資・収益物件のご相談

お電話：011-598-0330

安心してご登録ください。
強引な営業、しつこい電話セールスは一切いたしません。